影响房地产投资机会的力量有两种，其中一种被95%的人忽视了 | 美国来信

◎海外掘金（ID：gold1849） |  黄永明

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在美国，影响房地产投资机会的力量有两种，一种是显性的：经济走势、人口流动、供需数据、地理位置，诸如此类。这是大多数人眼里决定房地产投资机会的因素，它们显而易见，它们可能也是许多人仅仅能够想到的因素。

另一种力量是什么？是个人的因素，它是隐性的。在我的观察中，这种力量被95%的人忽视。

它每天都在创造投资机会。昨天的机会已经被人拿走了，不代表明天不会出现。它跟宏观的经济形势没有必然的因果关系。它是微观的，它是孤立的，是在个体层面发生的。这样的例子生活中比比皆是。

一名企业员工，兢兢业业工作了23年。昨天还在正常上班，今天早上一到办公室，就被人告知，公司已经被卖了，你不用来上班了。

于是她就失业了。这很可能意味着她的积蓄只够维持一个月的生活开销。很可能意味着她的房贷将会逾期，她不得不去处理掉这个沉重的包袱，也可能暗示她需要换一栋小一点的房子住。

一个儿子，他的长辈刚刚去世，给他留下了一大片土地。这可能是一笔财富，但对他个人来说也可能是一个负担——他每年要为此缴纳房产税，而土地又不能给他带来收益。这块地成了他想要甩掉的一个心病。

一个买了房子想要踏踏实实生活的人，突然接到了工作调动的通知，要马上到另一个州上任。现在这个房子他没有时间处理，也不想花太多时间精力，因为他有更重要的事情急需处理。

一对夫妻离婚了，他们的共同财产——房子——需要马上处理掉。房子是否能卖得好价钱，这并不是他们脑子里现在在关注的事情。

诸如此类的事情，过去每天都在发生，今天在发生，明天还会发生。它们形成了源源不断的投资机会。

作为投资者，我们需要做的，就是找到这些个体，帮助他们卸下包袱。

1

美国的一英亩（约等于6亩）土地值多少钱？在不同的地区，它们的市场价可能是几千美元，也可能是几万美元。

注意，这是市场价，它与个人眼里的价值完全是两码事。也许在一些人看来，它家的这块地是神圣的，是无价的。但另一人则觉得自己手里的土地是个负担，你给我一两百美元我就卖给你。他们巴不得把这个负担卸下。

这不是在纯粹假设，这也不是一两个孤例。现实中这样的事情太多了。人们因为我们想象得到或想象不到的原因，想要把土地以极低的价格出手。

你作为投资者要做的，就是找到这些人，跟他们达成交易。

我住在德克萨斯州的哈里斯县，这里每个月的第一个星期二都会举办一次欠税房地产拍卖会。这些被拍卖的房子和土地由于各种原因欠了房产税，而房主又欠税欠得足够久，政府才会走到拍卖他们的房产以还债的这一步。许多人早早已经放弃了，因而任由税款欠下去，任由房子被拍卖。

在拍卖会上，热门房子的价格会被拍到接近市场价的价格（约市场价的95%）；而不受青睐的土地则可能仅仅以市场价的25%，甚至5%被拍出。

这当然是投资的好机会。但更聪明的投资者会思考这样一个问题：我们为什么要等到拍卖发生时才去获得这些房子和土地呢？我们为什么不能在拍卖发生之前就找到这些早已不想要这些财产的人，跟他们谈一个双赢的合同出来呢?

你作为投资者要做的，就是转变思路，然后找到这些人。

2

有一次我在朋友圈提到美国的房地产投资，一位高中同学回复我说：投资不就是数学吗？

我想这代表了相当一部分人的思维。在他们眼里，投资仅仅是有关于数字的，这件事里面是没有“人”的。

如果我们以这样的思维来审视房地产投资，那我们将难以理解为何能发生“以低于市场价拿到房子”这件事。因为，房价是市场决定的，哪里有什么“低于市场价”？

然而，美国房地产投资中，“低于市场价”是许多策略得以成立的一个前提。每天都有人在以低于市场价80%、50%乃至更低的价格拿到房源。这显然与以上认知是矛盾的。

这样的情况不仅仅发生在个人投资上。特朗普当年拿下后来被称为纽约特朗普大厦的土地开发租约时，是以每平方英尺1美元的价格拿到的，真心不高。他是怎么做到的？

那栋大楼所在的土地属于一名德国人。特朗普做了精心的准备，亲自飞到德国，直接面见这位能拍板的老板。

特朗普花时间跟他建立信任和友谊，给他看整修效果图，逐渐让德国地主觉得，把这栋楼交到特朗普手上，做出来的结果是会让他感到自豪的。

对于这名德国老板来讲，远隔重洋，让他亲自去搭理那栋大楼，太过麻烦，他需要能有人把它打理好，不要让自己觉得丢面子。

特朗普精准地把握住了这名地主的心理，几番谈判后，从容地以相当低的价格拿到了土地开发的租约。

从这些事我们也能看出，房地产市场中，人的心理因素永远是跟经济形势同样重要的需要考量的因素。

3

沃尔格林公司（Walgreens）是美国第二大的连锁药店，以中国人过往的经验，我们很难想象它旗下的门店会欠房产税，甚至走到被政府拍卖的地步。

然而，这样的事情在现实当中发生了。多年前，一家位于黄金地段的Walgreens，它的停车场出现在了某县的欠税拍卖会上的。这个消息猝不及防，但房产投资者眼疾手快，迅速以7万美元的价格拍下。

在这之后，很可能发生的事情是：Walgreens不能没有停车场，也不能轻易把投入了几百万乃至上千万的店面搬走，于是只能以很高的租金从这名投资者手上租用停车场——租金可能还年年上涨。

我们无从得知Walgreens的停车场因何遭拍卖，我们只能做一些猜测，最不可能的原因是它交不起这个钱。最可能的原因，是停车场和店面分别由公司不同部门管理的，而管理停车场的部门可能因为没有收到税单（这可能由任何一个环节造成）而欠了税。

Walgreens绝对不是孤例。麦当劳、美国的各大银行、富有的石油公司的房产都曾出现在欠税拍卖会上。我们不知道他们是怎么搞成这样的，但我们知道，这种事情过去会发生，今后还会发生。

以上这些拍卖事件并不是经济形势造成的，反而是人的因素主导——大多数人忽视它，而聪明的房地产投资者永远会密切关注它。