中投证券:首予时代中国控股强烈买入评级 看14.6港元

2018-04-20 16:44 哥谭镇小市民 阅读 1404

深耕粤港澳大湾区,喜迎价值释放时代

时代中国于1999年成立,从广州开始,并于2006年起陆续打进佛山、中山、珠海和清远等市场,至今集团已成为粤港澳大湾区知名的开发商。时代中国于2017年重整其战略,目标于长期蜕变成一家城市发展服务商,以多元化产品服务中国市场。集团2017年的业绩优越,合约销售增长42%至416.3亿人民币,收入上升43%至231.1亿人民币,受惠于毛利率的上升,毛利增长52%至64.5亿人民币,股东应占核心利润增长40%至25.3亿人民币。受惠于2017年优越的业绩,集团宣布派发末期股息每股0.4143人民币,较2016年增长31%。

利好因素

销售规模急速增长,有助推动派发更高股息。时代中国2017年合约销售416亿人民币,本年度集团定下550亿人民币的销售目标,增幅达32%,而集团2018年首季合约销售达107.8亿人民币,较2017年同期增长60%,完成销售目标的20%,销售均价亦从2017年首季的每平方米14,790人民币升至2018年首季的每平方米17,280人民币。据我们研究,集团于2018年首季销售的物业皆为去年推盘的余下物业,而集团于 2018 年的项目大致上皆于第三季和第四季推出,合共超过10个项目,因此合约销售的高速增长尚未体现,我们预料集团能轻易完成本年度销售目标。若以现时约11%的股东应占核心利润率和约30%的派息比率计算,我们保守预计集团未来3年的派息将以>25%的复合年增长速度增长。

旧改项目价值尚未完全体现,利润增长潜力仍然庞大。集团的土地储备总建筑面积达1,683.6万平方米,据我们的了解,当中约有10%的土地储备是由旧改项目所贡献的,与集团现时尚未入帐到土地储备达1,920万平方米的旧改项目储备相比,从中可见于土地储备中的旧改项目十分少,庞大的销售和利润价值仍尚未体现,特别是据我们估算,该批旧改项目的毛利率皆为30%以上,比现时集团27.9%的毛利率高。此外,集团的土地储备和旧改项目储备为多年来累积而来,近数年中国炽热的房地产市场令集团过去的耕耘进入收成期,土地上的升值亦将于毛利率中体现,我们预计2018年毛利率将有力挑战~29%水平。

有望纳入恒生综合中小型股指数,为纳入港股通名单奠下基础。集团尚未被纳入深港通的合资格股份名单,主因为集团 2015 年时股权集中,因此并未被纳入相关合资格指数。于2017年6月,集团宣布已解决股权集中问题,正寻求被纳入相关指数。截至19/4/2018,集团市值达209亿港元,此市值能令集团获纳入中小型股指数,从而使集团成为深港通的合资格股份,对集团改善估值有利好作用。

我们的估值模型显示目标价为14.60港元。我们的估值是基于资产净值模型,预计每股资产折让50%,目标价14.60港元,对应18年/19年市账率1.16倍/1.00倍。较现价有28.3%的增长空间。因此我们给予时代中国「强烈买入」评级。

下行风险:房地产调控持续收紧,项目销售放缓

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