【业绩会直击】发展进入快车道 正荣地产(06158.HK)上市后首份成绩单表现亮眼

3月29日正荣地产(06158.HK)在香港举办了2017年度业绩发布会。公司董事长，执行董事黄仙枝、财务总监谈铭恒等出席会议现场。

作为在香港上市后的首份成绩单，2017年正荣的各项业绩表现不俗。年报显示，公司2017年收益同比增长36.9%至199.95亿元人民币；股东应占溢利同比增长19%至14.09亿元；每股收益0.47元，拟派末期息每股0.1港元。

回顾去年，公司无论是销售合约还是盈利能力都实现了较为快速的增长。

从销售合约来看，正荣地产全年合约销售金额达701.5亿元，合约销售面积为380万平方米，分别同比增长78.5%和102.3%，平均售价约为18484元/平方米。

利润方面，公司净利润达15.2亿元，同比增长22.4%，核心净利润为12.6亿元，同比增长57.5%。公司毛利较去乃同样有了大幅提高达42.2亿元，同比增长33.1%。毛利率则保持约21%的水平。

去年，公司在长江三角洲经济区销售额贡献最大占到了45.2%，其次中国中西部经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区为合约销售总额分别贡献约5.9%、6.8%及42.1%。

土储方面，2017年公司新增41幅土地，新增建筑面积713万平方米，截至2017年12月31日，总土地储备约1526万平方米，包括上海、南京、苏州、合肥、武汉、长沙、西安、天津、福州、南昌及郑州等地区，可观的土地储备将足以支持未来三年的业务发展需要。

值得一提的是，商业地产作为正荣地产的新收入引擎，去年也取得了颇为引人瞩目的成绩，整个板块业务收入持续增加。截至2017年底，正荣地产持有11个商业项目，总建面积为76.1万平方米。6个是已竣工的投资物业，当中2个在2017年开业。其中，长沙望城财富中心于6月18日开业，出租率达到99%，而西安景恒广场于12月16日投入试运营。另外5个是在建或持有作未来开发，总建面积为29.2万平方米，预计将于未来三年竣工及投入运营。

最后融资成本方面，公司积极增加融资渠道，降低融资成本，整体财务表现稳健，今年1月中旬上市后，公司融资渠道进一步拓展，财务结构得到优化，根据年报，考虑IPO上市融资情况后，公司净负债比率为120.2%，同比降低41.65%，2017加权平均借贷成本较2016年下降了约120个基点，融资成本进一步降低。

问答环节（格隆汇整理）：

Q1·之前提到公司会有选择性的进入一些新的区域，可否分享会是哪些区域？公司在拿地时会考虑那些因素，拿地标准是什么？

答：公司目前在四大区域已经有布局，我们也很看好大湾区的发展，今年也可能会选择性进入到华南地区，包括还有西南地区比如成渝经济圈，我们也认为中部区域也会有很好的前景。拿地会多维度考虑，主要还是人口，GDP等。

Q2·现在利息成本越来越高，公司在降负债，或者对负债比率有什么看法

答：房地产行业是一个资金密集型行业，正荣在上市前从财务数据上来看，负债相对来说有一些高，但是从我们上市之后，包括这两年来看我们负债也在逐年下降。我们一贯是希望采取更稳健的财务政策，从负债角度上，我们是从几个方面来看的。除了负债总额未来我们还会进一步调整我们的负债结构，比如说用长期的负债来置换短期的负债。第二，我们上市完成置换，我们也有了多元化的融资渠道，通过这些方式我们也存在进一步下降融资成本的空间，我们有很大的潜力。另一方面，近两年随着我们业务快速的发展，我们的合作方的投入，包括我们18年之后逐渐结转的增加，权益也会增加，这对于我们整个负债率的下降也会有帮助。我们的目标是今年进一步吧负债率控制在100%以内。

Q3·正荣和同规模房企在土储上还是稍微少点，在融资收紧的背景下，正荣如何扩大自己的规模来保证自己发展的基础？另外如何平衡负债和扩张两者之间的关系？

答：到2017年底我们的土储还有1526万平方，这些都处在一些相对优质的地方，均价大概会达到1万8千多，折算下来大概2800多亿，基本上能够满足我们两到三年的发展。每年大概1000亿不到，我们18、19年还会持续拿地，18年拿地会达到权益部分1000-1500亿左右，全口径可能会达到2000-2500亿左右。这些原有的地和新拿的地足够支撑我们每年业务的发展。

至于发展和负债的平衡关系上，我们认为只要机会好的时候，我们还是会去积极拓展我们的项目，当然也会保证相对充裕的资金和安全性。

Q4·想问下权益土储比率是多，未来权益比率会在什么规模？

权益土储今年大概在65%左右，包括今年还有明年基本也在这个范围。旧的土地权益在75%左右，新的土地可能会低点，所以整体在65%左右。

Q5·我们毛利率在21%左右，未来指引是多少？

答：当年结转的毛利率基本上是来自于15、16年的销售，公司13年才开始在全国布局，15年首次开盘销售，由于是新进市场，所以在售价上会相对低一点，以此来吸引当地的客户。17年反映出来的毛利率的话，从17年来看我们结转的单价是13000多但是我们签约的单价已经到了1万8甚至1万9左右，假设拿着个成本来估算的话，签约的毛利率已经到了25%以上了。未来我们的毛利率相信还会较17年有一个较大的提升，但是具体多少还要看我们结转的城市，结转的项目类型，具体售价。

Q6·公司会在什么时候达到千亿目标？

我们不会过于追求规模的扩张，从我们来看我们会达到1000亿-1200亿左右，当然也要看市场情况。我们强调稳健的发展，一两年冲规模到一定程度难度不大，但是保证有质量的增长难度达，我们有信心在规模、盈利、发展质量上做到平衡。

Q7·公司在大商业地产的布局有什么规划？

答 ：我们商业地产也在同步发展，去年也达到了中国商业地产综合实力前20强，我们还将继续布局一线、二线城市的核心地段。产品系也将围绕财富中心、时代广场、正荣街来布局，从大到小全覆盖。

Q8·正荣会进入产业地产是否是真的？后续发展怎么看？

答：有这个规划，也尝试性的在做，具体还要到时候再给大家报告。