管理精确到床位,安歆公寓为企业解决员工宿舍难题

2017-12-21 10:41 爱分析ifenxi 阅读 1370

管理精确到床位,安歆公寓为企业解决员工宿舍难题 | 爱分析调研-爱分析

指导 | 凯文 张扬

调研 | 黄勇 赵敏

撰写 | 黄勇

摘要:安歆公寓是面向企业的宿舍型员工公寓,解决企业招人留人痛点和中低收入人群租房问题。由于2B业务属性和宿舍型产品形态,员工公寓在物业获取、坪效和获客成本上具备一定优势,同时在运营管理上需要更加精细化。

寒冬里的一场大火之后,北京开始集中清理违规出租公寓,连自如的“N+1”隔断也被牵连其中。链家董事长左晖在朋友圈发出号召:“自如应该为这个城市最普通的劳动者,提供有尊严、可支付的居住产品。希望有合适物业的人和自如合作打造蓝领公寓。”

事实上,由于存在安全隐患,政府多年以来都在对地下室和群租等违规租房行为进行整治,此次事件只是一次集中爆发。而群租屡禁不止的根本原因,还是与中低收入群体支付能力相匹配的正规租房产品供给严重不足。

虽然近几年品牌长租公寓发展火热,但大部分产品都面向白领,租金水平还高于普通租房。政府提供的廉租房、公租房等保障性住房,更是可望不可即。由专业机构提供蓝领公寓类租房产品的社会化供给,是解决城市中低收入群体租房需求的有效途径。

成立于2012年的安歆公寓,是蓝领公寓行业的先行者,目前在北京有8家门店。

在创始人兼CEO徐早霞看来,安歆公寓的租客不光是传统意义上的蓝领,更多是餐饮、酒店、物流等泛服务业的基层从业者,更准确的描述是企业员工公寓。安歆公寓对接有员工住宿需求的企业,为它们提供社会化的宿舍型公寓产品和专业化管理服务。

解决企业招人留人痛点,员工公寓市场空间广阔

餐饮、零售、物流等劳动密集型服务业,是城市经济运行的基础。随着人口红利的衰退,这些行业的企业在招聘和留住基层员工上面临越来越大的压力。尤其是90后为主力的新蓝领群体,对工作待遇和体验的需求在提升。同时,一二线城市生活成本较高,而基层员工或职场新人往往收入水平偏低,难以独立承担租房支出。

在这种情况下,为员工提供住宿成为一种很有必要性和吸引力的企业福利,尤其在餐饮行业,包吃包住几乎是员工待遇标配。

在解决员工住宿问题上,企业传统的做法主要是租赁小区物业、商业物业或使用自身闲置物业,再改造为员工宿舍。自建员工宿舍的成本较高,更重要的是,企业缺乏专业管理能力,难以保证员工宿舍的卫生和安全等问题。

相比之下,把员工宿舍外包给安歆公寓这类专业机构,是更好的选择。专业机构可以提供更规范化的住宿产品和更专业的管理,而企业可以通过规模化采购降低包住成本,并通过更好的住宿体验帮助招人和留住人,降低招聘成本。

劳动力成本提升是大趋势,围绕泛服务业基层员工住房条件的升级,企业员工公寓市场值得看好。

目前,这一市场除了安歆公寓以外,还有新起点、启航青年、无忧公寓等10家左右专业机构,整体规模还非常有限。此外,由于涉及群租、物业属性等问题,行业管理政策也还有待明确和完善。

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做2B生意,部分财务指标优于白领公寓

目前,安歆公寓在上海、北京、广州等9个城市拥有超过80家门店,以集中式物业形态管理,住宿床位超过5万个,房间形态主要是4人、6人和8人间,其中8人间越来越少。

员工公寓是一个2B生意,直接与企业按房间数签订租约和结算。安歆公寓的客户涵盖餐饮、酒店、航空、物流快递、呼叫中心、教育培训、互联网等多个行业,其中餐饮业占30%,主要是基层员工占比在50%以上的企业。从企业规模来看,既包括中小型企业,也包括顺丰、肯德基等大型连锁企业,平均每个客户租赁30-50个床位。

相比2C的单间白领公寓,2B的企业员工公寓在部分财务指标上存在优势。

从租金收入来看,员工公寓按床位出租,居住密度更高;在出租率方面,安歆公寓门店在开业两个月内出租率可以达到90%,而且企业租房决策更加理性和稳定,出现床位空置后租金仍由企业承担。

以北京为例,安歆公寓的床位月租金在700元左右,按平均5人间计算,满租状态下月租金收入约3500元,基本上开业即可满租。

物业成本方面,员工公寓不需要外立展示面,门店面积也更加灵活,因此在物业获取上选择性更多,只需要在合规商业物业的前提下考虑交通便利性等因素。此外,员工公寓满足的是基础住宿需求,在装修和配置上的要求相对更低。

徐早霞表示,安歆公寓的装修改造成本比市场上白领公寓产品低20%左右。

招租获客成本,是公寓的又一大支出,线下中介带客的佣金水平在月租金的35-50%,线上信息平台的流量也越来越贵。而安歆公寓面对企业客户,主要通过销售团队BD和口碑获客,相当于房源批量化出租,而且平均租期更长,获客成本优势明显。

目前,安歆公寓总部四五十人的销售团队就可以负责全国所有门店的获客,门店立项前会通过市场调研保证客源。

精确到床位的运营管理

虽然在财务模型上有诸多优势,但员工公寓绝不是一门轻松盈利的生意,目前安歆公寓处于微利状态。员工宿舍的居住密度高,租客管理难度更大,要求日常运营管理更加精细繁琐。

安歆公寓的管理需要精确到床位,掌握每个房间、每个人的入住和退租情况。徐早霞是医院护士长出身,把医院高精细度的“床位管理”思维运用到了公寓管理中。反映在运营成本上,安歆公寓每家门店要配备6-8名管理人员,而一般白领公寓只需要2-3人。

此外,安歆公寓自主开发了PMS(人员管理系统)和APP等系统,以优化内部工作流程,提升管理效率。

安全问题是员工公寓日常管理的重点。安歆公寓按酒店的标准设置烟雾报警器、喷淋系统等消防设施;租客管理制度也十分严格,通过日常检查保证房间内没有烟头、私拉电线、拖线板和大功率电器等安全隐患,并进行消防培训,从人防、物防、技防等方面确保安全。

在确保安全的前提下,还需要提升租客体验和满意度,从而提升租客粘性。

安歆公寓为租客提供保洁维修等基础服务,并引入便利店和职业技能培训等服务项目。从这个角度看,员工公寓的租客有非常相似的人口和经济特征,是一个精准的线下流量入口,租客形成规模之后,可以围绕蓝领等人群提供配套的培训、招聘、金融等增值服务。

未来每年新增80-100家门店,探索中高端产品线

安歆公寓已经探索出比较成熟的开发和运营体系,未来将在坚持2B的前提下,探索多元化的产品线。

目前,主要产品“乐寓”满足基层员工住宿需求;“美域”是面向白领的单人间和双人间,已开发出部分房型;“智寓”是面向企业的多功能智慧社区整体解决方案,已和三一重工合作打造一个落地项目;“品御”是定位核心商务区的中高端商旅人士住宿产品,也有一家示范店落地。

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爱分析从现金流管理、物业获取、模式、运营和规模五个维度对安歆公寓进行评价。

现金流管理:资金来源包括股权融资、内部现金流和银行债权融资等,成立至今共经历5轮融资,累计融资金额数亿元;运营中的近百家门店,可以贡献稳定的现金流;由于经营状况较好,安歆公寓可以获得低成本的银行授信。

物业获取:物业面积选择相对灵活,主要依靠物业开拓团队,同时可以与政府和开发商达成合作,未来物业来源有望拓宽。

模式:集中式公寓便于管理,物业包租周期在5-10年。

运营:员工宿舍公寓的产品形态和面向企业的经营模式,在租金差和获客成本上具备优势,但运营成本更高,项目成本回收周期在3-4年,目前处于盈利状态。安歆公寓积累了较强的运营能力,未来随着规模增长,总部成本占比会下降。

规模:目前安歆公寓在上海、北京、广州等9个城市拥有超过80家门店,住宿床位超过5万个,在蓝领公寓市场处于第一梯队。徐早霞表示,未来公司计划保持每年新增80-100家门店,约合4-5万个床位的扩张节奏。

近期,爱分析对安歆公寓创始人兼CEO徐早霞进行了专访,她介绍了安歆公寓的业务运营情况,并阐述了对行业的看法,现将部分内容分享如下。

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关于客户与市场

爱分析:企业客户主要来自哪些行业?

徐早霞:服务业占比会比较高,其他都差不多,比较平均。其实只要基层员工人数占企业员工数一半以上,有招聘难度,而这些员工收入不高,自己没有能力去承担高昂房租,企业都需要包住宿,否则招人就特别难。招聘量特别大的时候,如果没有这样一个福利,招聘难度很大,现在竞争又很激烈。

爱分析:企业外包宿舍相比自建宿舍的优势?

徐早霞:现在房价越来越贵,土地也越来越贵,愿意自己花这么大成本来做的不多。第二,大家越来越意识到安全的重要性,都希望专业的事情专业的人来做。就算自己建好,也希望找一个专业的运营商来运营。我们现在也接到很多这样的企业需求,觉得不专业管不好。管不好的话,花了钱员工体验还不好,企业也没有安全感。

爱分析:企业如果提供员工宿舍,会增加成本吗?

徐早霞:提供宿舍的话,企业会把成本算进薪酬。招聘本身也是有成本的,有好的宿舍,能留住人,招聘成本会下降,企业服务的口碑会好,这是越来越多企业会去做这个事情的原因。

企业如果以住房补贴的形式,员工到手的钱是没那么多的。工资性收入要交税,企业的社保比例会上升。规模化地去找员工宿舍,成本肯定是低的。给员工提供一千块钱的住宿产品,以货币的方式体现,企业支付至少1500块钱以上。员工的感受会不一样,会觉得企业文化很好。

我们经常会帮HR算一笔账,怎么去告诉你的老板这个帐怎么算。因为HR招人难,需要这样的产品,去推动会比较容易一些。

爱分析:租约期内出现空置,租金也是由企业承担?

徐早霞:企业为了更好的员工居住体验,通常会按一间房来包。今天这个员工离职,不代表明天没有人进来。

爱分析:怎么看这个细分市场的空间?

徐早霞:我觉得它是变动的,如果国家廉租房多了,是不是能够解决一部分问题?至少目前看三五年之内,市场上提供这种产品的还是非常少,占市场不足千分之一吧,市场容量太大了。

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关于物业获取与运营

爱分析:和白领公寓相比,在物业选择上有何差异?

徐早霞:其实都差不多,我们可能面积更灵活。另外我们不需要展示面,因为我们是对企业的,所以相对来说物业形态会比白领公寓选择性多一些,要求也没有那么高。但白领公寓很多都用各种类型的物业,我们只用商业物业。没有绝对容易还是不容易,主要还是看团队。

爱分析:在选址上,员工公寓一般要求交通便利?

徐早霞:基本上会选离公司越近越好,这样也能够降低员工的交通成本,并且提高员工住宿体验和工作效率。也看不同的企业,像餐饮就要求步行就能到,其他上班时间灵活一些的,十公里也能接受,但十公里以外的就很难接受。

我们选址的地方交通都比较发达,而且通常会选公交车比较多的地方,公交比地铁的成本更低。

爱分析:物业获取上会有一些外部渠道吗?

徐早霞:可以跟地产商合作,这跟企业规模大小是有关系的。只有做到一定的实力,房地产商认为双方合作是双赢,它才可能跟你合作。没有经验,或者本身经营情况都不好,怎么能帮它的物业经营好。

爱分析:一般物业拿下来到最终能形成出租产品,会有多长的周期?

徐早霞:2到3个月,我们效率很高的。

爱分析:在装修改造上,乐寓产品和白领公寓相比成本会更低吗?

徐早霞:我们会低一些,大概低20%。

爱分析:一般来讲,一个门店开业之后多久可以满租?

徐早霞:看不同门店,像北京最近这段时间,我们是先拿订单再开店,开店就满。有一些地方没有那么稀缺,开了以后需要一段时间的爬坡,因为毕竟是一个新的业态,也需要市场培育。

爱分析:这样看其实员工公寓的利润空间会更好?

徐早霞:这个模式没有什么特别神秘的东西,无非就是控制拿房成本、装修成本,提高出租率,降低一系列运营成本,控制人工成本,做好服务和租客口碑,这样续签率就比较高,自然而然利润率就还可以。

如果运营不好,是一样的,其实还是在于运营的细节。所谓的运营,既有销售的成分,也有管理的成分,也有物业开拓的成分,也有流程的成分。这个行业的流程特别长,任何一个环节把握不好,成本消耗过多,都会造成亏损,这是一个微利的行业,运营出效率。

爱分析:员工公寓是集体住宿,是否会涉及到政策层面的一些风险?

徐早霞:其实政策上还好,员工宿舍不是一个新鲜的东西,所以也是有规范的。我们的消防基本上是按照酒店的消防标准做,管理比任何一个地方都严格,比学生宿舍和酒店管得严多了。

我们能够保证公寓里面,第一无烟头,第二没有电线乱拉,第三没有拖线板,第四没有大功率电器,第五所有的物业都有烟感和喷淋,手续上都合法合规。

最最重要的是我们日常的管理,每天都会进房间去查有没有不合规的东西,确保大家的住宿安全,也会给大家做一些消防演练。我们有一整套的人防、物防、技防措施,让这些人住在一个安静的、安全的、有尊严的地方。我觉得这是安歆存在的价值,让大家花一样的钱,可以住在一个更好的地方。

爱分析:在管理人员上是怎样一个配比?

徐早霞:我们的人员配备的会更多,一家店大概6-8人,其他白领公寓大概也就2-3人。除了人数多以外,每个人在安全环节都会充当一定角色,而且会有房间内的打扫、互动,这个是不一样的。

关于发展规划

爱分析:其他产品线的发展规划是怎样的?

徐早霞:我们现在已经有几条产品线,但是目前都才刚刚落地,还没有形成真正的试验效应,我们会根据市场反应再去确定我们的发展速度。

爱分析:成本结构还有哪些优化空间?

徐早霞:总部费用肯定会随着规模的扩大而减少。我们现在的总部人员配比,已经至少能够支撑我们开到300家店的规模,整个系统也已经全部建好了,总部费用占比会越来越低,效率会越来越高。

爱分析:计划的扩张节奏是怎样的?

徐早霞:我们每年大概开80-100家店,增加大概4-5万张床位。

爱分析:在扩张城市上是怎么考虑的?

徐早霞:主要是房价比较高的一些城市,1线和1.5线,基本上就是我们现在的9个城市,最多应该不会超过12个城市。