看好招商局置地七点理由

近期,笔者注意到一只似乎潜力的股票,想有几个观点与大家分享。
    
地产股招商局置地(0978.HK),前身乃东力实业控股(0978.HK),是招商局地产在香港买壳上市的一家公司。早在2012年4月,招商局提出了以每股0.5元每股的价格,无条件强制性现金收购了东力实业的707,110,832的股份(占该公司总股份70.18%),买卖双方达成协议后,从此招商局地产正式成为了该公司的主人。以下是该公司被收购后调整的股份结构:
 

看好的理由1:  

招商局在拥有了74.35%的股份之后改名为招商局置地。本来按理来说应该大干一场,但由于香港于2004年4月后相关上市规则大幅收紧,规定买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内,累计注入资产的任一指标高于壳公司的 收益、市值、资产、盈利、股本 等五个测试指标中任何一条的100%,则该交易构成非常重大交易,该注入可能要以IPO申请的标准来审批。这等于资产注入胎死腹中,所以招商局必须要等两年的时间才能进行注资,否则买壳上市只是个笑话。

现在,两年之期已满,请看招商局置地最新的大动作:

最近两条新闻与公告:

消息一,《经济通通讯社8月4日专讯》招商局置地(00978.HK)公布,与招商地产及广州招商房地产订立协议,集团将收购广州招商房地产49%股权,总代价约12.12亿元(人民币.下同),广州招商房地产将成集团间接全资附属公司,集团将分占其100%综合溢利。

公告二:
 


以上两条都变相的表明978最近开始的一系列利好动作,导致8月4日股价飙升12%,但我们还可以相信978应不止于这个价位,我们来看一个图:
 

从上图我们可得知978是招商局地产收购。具体招商局地产又是一个什么样的公司,我们可以看看下面的介绍:

招商局集团(简称“招商局”)是国家驻港大型企业集团,经营总部设于香港。截至2013年底,招商局集团拥有总资产4533.5亿元,管理总资产4.42万亿元,集团净资产2100.35亿元。2013年实现营业收入723.58亿元,利润总额268.66亿元,净利润222.52亿元。其中招商地产总资产达到1300亿人民币,占招商集团的总资产的28%,而招商局置地(0978.HK),总市值却才290亿,占招商地产的22%。有一个来头那么大的母公司,你觉得招商局置地目前的价格合理吗?如果不合理,那么应该怎么估值呢?

看好的理由2:

看同类行业横向对比:

1.万科----万科集团总资产达4951亿 净资产达1017亿。2012年5月15日万科曾公告表示,公司之全资子公司万科置业(香港)有限公司(简称“万科置业”)与永泰地产(0369.HK)达成协议,将以港币约10.79亿元收购永泰地产持有的南联地产(1036.HK)的股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%。(现今万科置业海外1036.HK总资产21亿 净资产约 14亿)

2.华侨城----华侨城总资产约1321亿,净资产达387亿。其中在香港买壳上市的华侨城(亚洲)(3366.HK)总资产约268亿,净资产达61亿)

3.金地集团----总资产约1309亿,净资产308亿。于2012年3月收购00535HK,金地商置(00535.HK) 总资产约156亿,净资产约71亿。

 

从上表来看,978的价值还是值得重视的。别忘了招商地产还有1300亿资产等待,其中的机会各位应该可以好好的探讨一下。

看好的理由3:

随着两年限制的解禁,招商局庞大的资产会以各种方式注入978,并且恰巧发现格隆早已经在2013年末就已经发表了这段话: “这期我提供另外一个地产的投资线索供讨论:参与东力实业(978.HK)的配售。东力实业(978.HK)是招商局地产在香港的唯一上市平台,计划于近期以不低于1.743港元向母公司及非关联投资者分别发售不超过28.97亿新股和不少于9.39亿股新股,收购母公司旗下4个城市共计11个地产项目,总对价约为66.88亿港元。这11个项目中,8个项目都在12-14年处于销售结转期,不仅保证了13-14年的利润实现,也保证了持续的现金流。交易完成之后,招商地产(0024.SZ)及东力实业都将于国内从事房地产开发业务。为了避免竞争,双方达成以下协议:1. 在现有4个城市,东力实业拥有独家经营权;2. 在两家企业都没有进入的城市,东力实业拥有进入这些市场的优先选择权。很明显,在国内地产融资不畅的情况下,招商集团未来一定会把东力作为一个重要的发展平台。以交易完成后的总股本49亿股计算,公司合理市值应该在82亿(人民币)上下,这个配股价拿到胜算是比较大的。”引自:关于IC卡标的、环保新能源(港股那点事) (2013-10-19)。

看好的理由4:

招商局置地财务总监余志良表示,暂时维持全年销售目标100亿元人民币,上半年合约销售仅27亿元,是由于期内供货量较少。预计下半年可供推出的楼盘总价值160亿元,其中130亿为新推项目,期望去化率(可销售比率)可达70%,仍有望达成目标。 

该公司上半年毛利率按年大跌19%,至25%,余志良表示,行内毛利率均有下跌趋势,由于新取地皮作价较以往贵,相关毛利率仅30%。期望获母公司注资成本较低,有助于改善毛利率水平。

他指出,上半年净负债比率由去年底的4%增至35%,仍低于香港内房股平均50%至60%水平,以支持快速发展,全年可动用资金60亿至70亿元,上半年已动用40多亿元,预计下半年楼市销情较好,回款期较短,将有70亿资金回笼。

看好理由5:
         
近期200024招商局B据传闻正在计划由B股转为H股,这对978来说也是一个刺激的因素,为什么呢?因为在之前,978作为招商地产单独的一个在港融资平台,在母公司的地位还是颇受重视的,但如今招商B若成功转成H股,对978的地位来说是一个不小的冲击。俗话说,人争一口气,978的高层为了不被排挤到边缘,会快速扩张收购母公司资产,做大做强,避免招商局B的到来而对978产生的排挤。从而在港股融资平台之中站稳跟脚。

看好理由6:

近期恒指进入了一个小牛市的小高潮阶段(24000点大关),而地产股属于周期股票,对目前来说是值得关注并且留意的。恰恰符合了格老所说的牛市投资要点:投资周期股票,地产股从来都不缺乏机遇。

不管从宏观局面来看,还是从公司盈利,后台与布局来看,978目前都是一只股价应该被低估了的价值的股票,按照目前的市值来说,目前1.2的价格有很大的上升空间。地产炒估值修复的阶段应该过去了,后面应该是炒注资和NAV折价了。

相信看完了我的这几点理由各位心里应该有了点谱,如果有任何意见和看法欢迎讨论,可能在文笔和表达方面略有不足,希望各位高手不吝指教。

推荐阅读:格隆曾在之前的港股那点事中也提到了关于招商置地借壳东力实业的情况,详情请点击网站2013.10.19港股那点事 关于IC卡标的、环保新能源(港股那点事)一文。
*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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