特姐：2020年房产税来临，沪深也没有抛售潮

作者：特姐

房产税不会影响大都市长期上涨趋势，只会在短期冲击市场。我要算算短期冲击到底有多大。

先解读“立法先行，充分授权，分步推进”，立法先行，我估计是2020年前后立法；充分授权，是指立法后具体执行由地方政府掌握，是地税，取代土地财政的；分步推进，我认为指第一步的重点征税对象是多套房和外地投资客。

因此，我们准备将持有多年的外地的房子卖掉，只留郑州的，毕竟是我老家，还是会用到的。那么，现在需要考虑的就是主场的房子，沪深的，它们会面临怎样的冲击？

我不会依靠感觉的，因为我并非有灵性的天蝎，我是摩羯，摩羯活在一连串公式里，要算过对错，才敢活嘛。

我要算的就是沪深有多少套多套房，有可能对多套房使用高税率，从而引起抛售。

假设几个原则：

1）豁免一定面积，比如人均豁免35平米或者多少，这部分免征，一是体现社会主义的居者有其屋，二是因为我国人民收入太低了，咱们的人均可支配收入不到美国的1/10，最高的上海，人均可支配收入才5万多，香港是14.5万，我们的广大业主主要是人均收入人士组成的，都是因为买的早或者是土著，所以，从收税现实性考虑，也得豁免。

听肖部长的讲话，还会配合个税改革，很可能房产税和首套按揭利息等能在个税前抵扣，这么算下来，估计大部分中等面积及以下的首套房不需要怎么交税。

2）第二套房不抛售，可以用租金抵掉房产税，即使中短期看不到什么现金流，但是仍然会持有第二套房，只要不是什么大户型，相信很多人不会抛售。在户籍比较容易获得的城市，还会有很多人把双方父母户籍都迁入，从而替子女豁免房产税，哈哈，没办法呀，中国父母都是儿女奴呀。

3）第三套会有惩罚税率，尤其是一线城市，它们经济结构好税源足，不依靠房地产和土地财政，更多倾向于解决社会公平问题，很可能对三套及以上征收高税率，这样子，这些多套房将会进入市场，变成首套或者二套，从而起到均衡资产的作用。

计算公式：

把现存的产权住宅里没有多套房嫌疑的逐步剔除掉，剩下的都算多套房。

第一章）上海

1）上海现存的产权住宅套数

截止到2016年，上海有住宅65027万平米，大约是840万套，在上海电网的朋友查证的住宅套数是850万，说明数据比较真实可信，我采用850万套。

850万套里有的有产权，有的没有，怎么算？

2010年时，房改房大约是280万套，商品住宅是270万套，这些是具有产权的。

2011-2016年新增了120万套商品住宅，这些其实已经没有多套房嫌疑。

那么，2016年底，上海有670万套产权住宅，280万套房改房，390万套商品住宅。

2）减去：2010年限购后新增的商品住宅

上面也说了，2010年限购后，上海共增加120万套商品住宅，这里再单独列出来。

670万-120万=550万，没错，这个550万就是2010年时的280万房改房加270万商品住宅嘛。就是这550万套产权住宅里存在的多套房。

3）减去：2010年限购后抛出的多套房

2010年限购后成交的二手房，肯定有一部分是多套房抛出的，限购后共成交140万套二手房，这140万套里，有一些是首套就卖掉的，也许走人离开上海了，有一些是第二套抛出来的，有一些是多套房抛出来的，按照正常的逻辑，多套房抛售的肯定比首套多嘛。我估计140万套里超过40%源自多套房抛售，按照60万套来计算。

2010年限购后，上海共抛售出60万套多套房。

4）减去：户籍家庭首套房

上海大约有500万个户籍家庭，按照2012年的调查数据，65%的户籍家庭拥有自住房，按照这个估计，上海现在至少有330万个户籍家庭拥有住宅。

5）减去：常住家庭住房

这个常住家庭指的是虽然没有户籍，但是有正式纳税社保居住证的常住家庭，是上海统计的常住家庭，大约有300万户，假设25%拥有住宅，是75万套。

670-120-60-330-75=85万套，上海有大约85万套是二套和多套房。

85万套里，二套房肯定比多套房多嘛，因为有多套房的肯定有二套，有二套的不一定有多套，我估计85万套里应该有50万套二套，剩下35万套是多套房。

这35万套抛售对上海市场有多大影响呢？

首先看上海成交小周期，3-4年一个小周期，我认为，2020年被压抑3年多的上海会有一个成交小牛市。届时二手成交量应该超过2016年的37万套，因为新房供应越来越少了，现在供应的宅地有相当部分是租赁性质。

再估计2017-2019三年能跑掉多少套多套房，2017年上海二手房成交量大约会有15万套，仍然按40%是多套房抛出，是6万套，三年按20万套抛出估计，对不起，到了2020年，上海只有15万套多套房了。

政府一定是用长效机制替代调控政策的，这就意味着信贷正常化，正常化的信贷足以吸收掉上海15万套抛售房的，难度很低了。

第二章）深圳

1）深圳现存的产权住宅套数

上表是深圳多年来所有住宅竣工面积，包括房地产开发项目也包括保障房等。大约是190万套。

很多业内人士在多种场合都显示了深圳有180万套产权住宅，我认为基本靠谱，我采用190万套吧。

2）和3）合并，2010年限购后的增量和二手抛售量

2010年限购以来，深圳增量住宅是30万套，二手成交量是50万套，也按40%是多套房抛售，那么就是20万套多套房出逃。

4）和5）合并，户籍家庭和常住家庭首套房

深圳大约有130万个户籍家庭，有300万个常住家庭，深圳户籍家庭少，自有住房率高，调查数据是75%，我采用70%，常住家庭多，我按8%拥有自有住房。

截止到2016年，深圳还有大概30万套二套和多套房，二套按20万套，多套是10万套。

深圳2017年大约可以成交6.5万套二手房，算2.5万套是多套房，2017-2019三年，估计能把10万套多套房全消灭掉。深圳户籍松，多套房也很可能会变成父母的豁免房。

根本不用担心深圳的吸收，新建住宅少的可怜，这两年就正儿八经供了4块住宅用地，几千套房子而已。别说吸收多套房了，二套房抛售一部分也能吸收。

几个小贴士：

1）一线城市供需有较大缺口，上海住宅虽多，也只有390万套商品住宅，大家需要改善呀，所以，一线整体上不会受房产税多少影响。

2）但是，房产税可能会改变区域价值，比如说远郊别墅大户型很可能被抛售；而且因为市区密度高，征税有效率，地方政府会将心思逐步转移回市区。

3）二线比较依赖房地产和土地财政，也许被充分授权后，会尽量拖延征税，从而争取卖地继续延续若干年。

4）不想判断三四线，这一次就是棚户区货币安置救活的，属于人工呼吸，我不判断不参与，不对偶然性寄予希望，因为这是赌博心态。

亲们，尽量将房产往市区集中，面积别太大，征税评估值可能是“设置区域最低评估指导价”，这就对区域里优质住宅有利了。

（来源于微信公众号：特姐买房）