城市的M2与它的房价

作者：特姐

第一章中国家庭房产占比超70%，Why？

看到一篇报道说，中国的奢侈品消费大大降低了，国人已经过了那个炫耀奢品的时期。我自认为是个比较冷峻的人，对奢品无感，以前还买过几个包，现在把它们都捆起来扔进箱子了。

以前不知为何买奢品，装门面？我也说不清，不过，自从房子又涨了这一轮后，我就开始只背Kipling的猴子包了，又轻又实用，因为我内心里已经不在乎门面了。

所以说，不是包治百病，是房治百病，或者说是钱治百病，只不过房是更真更强的钱，包只是钱的影子。

好了，剖析完皮袍子底下的自己了，我们看一看我国城镇居民家庭资产状况：

1）第一栏“1996年以来的商品房销售套数”是统计局现有数据，第二栏“可交易产权住宅套数”是根据有分类统计的几个城市（上海深圳武汉等）的比例相应调整估计出来的。因为除了第一栏中的商品房是可交易的，还有一些房改公房和一些回迁房保障房等解除年限后进入流通。

2）第五栏“储蓄”是根据人民银行现有数据，第六栏“其他流动资产”包括基金股票理财等等，“其他”的资金规模大约是45万亿，国君一个朋友估计的。可以看到，“其他”45万亿是储蓄50万亿的9成，也许很快两者就相等了。各城市的“其他”比例按照其城市等级估计，越发达的占比越高，金融中心占比高，年轻人多的占比高。

3）没错，中国城镇家庭资产总计330万亿，但其中235万亿是房产，上海家庭资产近40万亿，但大约33万亿是房产。

Fingdings:

1)城镇居民家庭资产房产占比超过70%，主要城市占比更是超过80%，这是远远超过美日等其他国家的。美国是高消费，日本是高储蓄，中国是高储房。日本人均储蓄接近95万人民币，中国人均5万元，中国已经不是高储蓄国家了，中国人的钱要么买房要么进入理财市场。中国人既爱不消费，也不爱储蓄了，中国人爱投资。

2）每个国家都有自己的政治经济历史文化背景，美国的高消费、日本的高储蓄和中国的高储房都是各自背景下的结果，没有什么通用标准。

3）中国人爱挣钱，但是不爱花钱，以前爱存钱，现在爱存房。为什么从爱存钱变成爱存房了？因为货币每年13%的贬值率，不要只看M2增速，M2只计算银行存款，现在影子银行的管理规模与居民存款规模相当，所以，看流动性的增量最好看看社融规模，今年社融规模同比增长估计会是13%。

4）只要这个13%存在，中国人在必要的消费之后，会尽量把流动性都转化成房产的。普通人和流动资金都跑不赢这个13%的。

第二章每个城市的M2与房价

（M2）是一个金融学概念，和狭义货币相对应，货币供给的一种形式或口径，以M2来表示，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款。简之，M2就是现金加各种存款，表示流动性，可以形象的理解为“一个区域的资金水量”。

为什么M2与房价关系密切？因为流动性天然要寻求风险收益匹配最佳的标的，在中国还有什么比核心城市的房子更佳的标的呢？上一章也说了，中国人的钱始终要追随房子的。

M2虽然在看增量上不如社融贴切了，但是在分析存量上还是可以采用的，在这里我用各城市流动性来解释房价，当然，城市间的流动性会互换，但是，只要不是特别事项，各城市还是基本保持自己的资金量的。注意，城市的流动性并不都是直接进入房市的，就因为它是流动性，在社会里转来转去，互相支付，形成城市的资金水量。

1）常住人口，我根据各城市居民用电量做了一些调整，增加了深圳广州厦门长沙的常住人口，减少了合肥和天津的常住人口。

2）北京M2是最高的，深圳是北京的8折，上海是北京的72折，深圳的企业存款很高，而且深圳主要是民营企业，这部分资金的流动性比北京上海要方便。与北京上海比起来，深圳是个小城市，无论人口还是面积，都是小很多的一个城市，把深圳与京沪放一起是因为虽然它小，但是人均指标一点不弱，是个小而强，京沪是大而强。

3）杭州广州南京，三个大省省会，资金量是北京的5折左右，与杭州南京相比，广州体量大多了，人均稍差一点，不说明差别。

4）先说完省会系列，济南成都武汉郑州长沙合肥，资金量都是北京的3折左右，其中成都体量最大人均也稍高，是这一系列的领头羊。这类省会，与杭广宁相比，都是各自的省不行。

5）苏州天津宁波厦门，是北京的1/3左右，比3大省会差，比6小省会稍强，很难把这四个分类，各有各的特点。

6）青岛的资金，还是有点出乎我的意料的，比宁波小多了，说明北方港口的势微，也同时说明其腹地的低迷。

7）我一直说，重庆可以看成一个省，人均资金量是北京的0.17，反应的是重庆省水平，没有其省会重庆主城的数据，只能估计，按照重庆省前40%的人在重庆主城，这部分的人均资金量是北京的0.23倍，还是不高。

第三章京沪深“中位数驱动”市场，易涨难跌

第一章讲了中国房价的基本逻辑，中国人总归要将钱都换成房子，以避免13%的年贬值率。第二章讲了每个城市的流动性，也就是这个城市的水量，与房价的强相关关系。这一章讲微观上，也就是说具体的，资金是怎么推动城市房价上涨的。

从具体资金面看，各个城市上涨的模式不一样，一种是北上深的二手房为主的“中位数驱动模型”，一种是武汉郑州等的新房为主市场的“外来资金驱动模型”。

市场分类，北上深是二手房成交为主的市场，北京和深圳的二手占比都几乎达到75%，重庆武汉郑州成都等是新房为主的市场，如下表：

先讲讲北上深的二手为主市场资金逻辑

1）上表是北京2016年的成交数据，新房成交3577亿，二手房成交12000亿，共计15577亿，其中贷款4522亿，杠杆率29%。自有资金11055亿，主要来源于二手返场资金，本地新增资金和外地资金。

2）二手返场资金：据中原数据，去年北京超过6成是二手连环单，那么，估计至少有65%的二手卖家重新入场了，一部分是连环单，还有一部分买新房了，也许这个65%还低估了。总成交里二手占比是75%，二手里又有65%以上的人重新入场了，那么，就是一半客户是来自于卖旧买新的。

市场分成两层，一层是卖旧换新的一半人，这一半人买的房子价位在上面，另外一半新入场的人，买走便宜的那一半房子。

对的，这就是中位数概念，中位数就是俗称的上车，中位数一般是平均数的70%左右，只要中位价格下面这一半房子被新进的人买走，上面一半的资金不用你担心。

我把这种模式称为“中位数驱动”，这种市场的关键就是供应少，新增供应少供需紧张，才导致75%是二手房，才导致65%以上的卖房人又重新入场了。

3）本地新增资金：是根据北京人均流动资金来估计的，假设这买房的38万户把家里的流动资金都拿出来买房了，实际情况是很多人买房时还会借亲朋一些呢。

4）外地资金：自有资金-二手返场资金-本地新增资金=外地资金，这是估算出来的，这些资金可能通过各种途径进入北京市场，比如说外地父母给孩子的钱呀。

可以看到，北京市场的主要资金来源就是二手返场资金，占了64%，也许实际情况更高，咔咔买房的谭总说实际的二手返场率更高。

武汉的新房市场资金逻辑

同样的计算方法，可以看到，武汉的资金来源主要是外地资金，因为二手房本来就少，而本地人的资金又有限，这么大的新房供应量必然要依靠外地资金，当然这个外地资金可能主要来源于湖北省各地市。

Conclusions:

1)京沪深的中位数驱动模式易涨难跌，比如正常说，北京一二手年成交28万套左右，套均600万，深圳一二手年成交10万套左右，套均500万，但是，北京并不需要28万个新入场者买600万的房子，只需要最多14万个买420万的房子，同理，深圳只需要5万个买350万的房子。中位数驱动模型，首先人数减少一半，实际甚至减少的更多，其次中位数套均比平均套均价格少30%，这样，需求的资金量只有同样规模等级新房市场的1/3了。

2）新房市场，比如，武汉每年25万套新房，套均180万，郑州每年20万套新房，套均150万，就实打实需要25万个新钱买180万的房和20万个买150万的房子。

那么，北京凑14万个买420万房的人难还是武汉凑25万个买180万房的人难？

第四章城市的韭菜充足率

接着上一章的问题回答，谁更难？

我们来做一个趣味研究，上表中第一栏是户均储蓄，这是根据各市居民存款得出的，文章开头就说了，城镇居民存款是50万亿，股票理财资管等有45万亿，越发达的城市理财资金越高，金融中心高，年轻人多的城市高，根据这些估计出几个城市的户均理财资金（第二栏）。

户均储蓄+户均理财=户均流动资金

第四栏，北上深是中位数，房价中位数，套均的7折，北京中位数是420万，沪深是350万，首付按3成，因为是计算各城市新入场者难度的，所以选用30%首付比例。

第五栏，首付/家庭平均流动资金，北京是1.56倍，意思就是北京中位数房子的首付需要126万，而北京家庭平均流动资金是81万，126/81=1.56倍，就是说，得拥有北京平均家庭资金1.56倍的人才能新入场，这种人有多少呢？根据我国的居民收入分级情况，北京大约是前36%的家庭的收入是平均数的1.56倍，这前36%才有钱入场。依次类推，别的城市都还是这样推算的。武汉是前34%的家庭。所以，以现状看，北京人并不比武汉人买房难。

我们假设各地韭菜已经用完，下面估算一下三年时间各地韭菜长势如何，看看够不够买房。

好，接着看下表，韭菜充足率表

假设调控3年，3年房价不变，上一轮是调控4年，其实，即使不调控，暴涨后也需要3年长韭菜。3年房价不变，首付不变，但是家庭的流动资金却在增加，按照年均增10%计算，增长3年后的家庭流动资金除以不变的首付，得出，北京前43%的人可以交得起上车首付了，北京增加了57万户韭菜，而3年中有40万套中位数房子，因此，北京的韭菜充足率是1.43倍。

1）按照上述办法，测出来，深圳3年中长了35万颗韭菜，但只有15万套中位数房子，所以，深圳的韭菜最充分。而且，深圳的民营企业资金量巨大，市场好的时候，资金转移一丁点，杀伤力就足够了，但这些资金一般是买上面一半的，所以深圳豪宅占比高，今年上半年，上海成交10万+新房1152套，深圳成交546套，要知道，深圳市场比上海小得多，是上海市场的1/3左右。

2）武汉和郑州产的韭菜都不够，它们都需要吆喝地市的韭菜上桌，其实，这也是它们城市化进程中的事情，随着它们的基础设施教育文化越来越发达，地市韭菜还是会争相上桌的。

3）这个只是模拟，并非结论，就是让大家理解，北上深的中位数驱动模式更容易涨。

第五章周期性

上面分别讲了：第一，中国人的钱总归要买房，这个基本逻辑没变；第二，各城市房价与其流动性强相关；第三，北上深的“中位数驱动模式”易涨难跌，武郑的新房模式需要外地资金。别的城市处于这两种模式中间，既需要控地，又需要抓人，两手都要抓。

放眼看，房价总归要涨；涨多少看你城市的流动性增长状况；一线容易涨，有房票有资金的，还是首选一线。房产最不需要投机，因为投资就能赚钱，只有不赚钱的行当才需要投机，零和的市场就需要赌博了，大家都知道零和市场是啥。

最后，说一说何时涨。以史为鉴，看看上一轮周期怎么走的，从2011-2015年调控了4年，市场平静了4年换得的大牛市，不要以为房价能天天这么涨，梅花香自苦寒来，没有耐心不配投资房产。

上一轮调控期间，2013年稍稍放松一下，一线的房价出现了反弹，于是接着调。推测这一轮调控，如果中间不放松，我认为三年时间差不多了。三年时间即使调控不放松，资金还是会通过各种渠道进入房产市场的，只要价值在。

这一轮暴涨，从深圳开始，2015年上半年深圳就开始强力拉升，在2016年见顶，率先完成了周期，接着是上海南京这些长三角地区涨，在2016年8月左右完成周期，北京是2016年中开始到2017年初完成，春节后涨得太多的抹了回去。

每个曾经暴涨的城市都需要三年时间长韭菜，算算自己城市的周期吧，滴答滴，滴答滴。