姚祖辉获邀PERE中国论坛 “万顺昌”模式频受追捧 (证券日报)

2015-06-05 19:09:00来源:证券日报

本报记者 谢诚

    6月3日,作为全球房地产私募界在中国最具影响力的专业盛会,第四届PERE中国论坛再次回归上海,来自全球的主要投资商、基金经理人和开发商共同商讨本年度中国房地产市场所面临的紧迫事宜,就中国私募房地产的未来建言献策。沪港置地暨万顺昌集团有限公司(1001.HK,以下简称“万顺昌”)主席姚祖辉受邀出席,与来自黑石、中金、美世、欧中等地产投资领域的专业人士进行首场讨论,高屋建瓴精确解读宏观经济形势,畅谈经济新常态下的在沪发展机遇。

    香港老牌钢材集团在沪推“万顺昌”模式

    作为香港老牌钢材供应商,万顺昌此次获邀在上海举行的房产盛会颇具意义。港企万顺昌是一家有50多年历史的老牌基建公司,1994年港交所上市。公司业务覆盖钢铁分销及加工,建筑产品及设计方案,物业投资,工程塑料。先后完成港珠澳大桥,南港岛线,启德政府办公楼,香港土瓜湾开发工程等大型优秀基建和政府项目。

    早在2007年,万顺昌就已成功进军上海房地产投资业务,专注于上海黄金商业区的发展项目,其表现可圈可点。犹记得安远路上的静安门,从2007年买入到2013年出售,六年间物业连番升值,净增值约5倍。2013年底又以7.1亿元人民币完成收购新兴中央商务区一栋28层商业大厦。该建筑楼面面积共计36,365平米,现已更名为“中港汇”。记者观察发现,位于普陀区的这栋建筑,从广场到外立面及商铺设计,正在被从内到外改造,目前已初显恢弘,且大厦下面将有地铁线开通。据了解,该项目预计今年下半年完成升级目标,按照当前市价测算,租金已有一倍左右涨幅。

    毗邻黄浦江西岸的高端住宅区之一——维景酒店在2014年底被万顺昌收购,旗下来自两岸的精英团队——沪港置地正对其进行资产管理,计划将其打造成为长宁区的高端住宅公寓。作为住宅用地,维景酒店建筑面积约28,000平方米,通过分阶段分区域的改造工作完成升级,耗资近1亿。据介绍,该项目预计今年第三季度出售,售价或将达到6-8万/平方米,届时显著的资产升值将为万顺昌带来稳定现金流。

    从静安门,到中港汇,再到现如今的维景酒店,万顺昌通过对物业的精准定位和深度改造形成了独特的“万顺昌模式”:通过资产升值对项目进行整体翻新改造,在未来出售时通过更高租金收入获得更高资产,物业通过升级改造后分散出售或以整栋股权交易实现高投资回报。根据业内人士估算,目前这两栋在沪物业市值约30-35亿,如今,万顺昌继续物色沪上有潜力的物业项目,推行“万顺昌模式”使投资者回报率大大上升,并为后续其他项目的实施积累了可复制的丰富经验。

    打造基建行业一站式服务“一带一路”中需求凸显

    自去年中央政府明确提出建设贯通亚洲丶欧洲和非洲不同区域的“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”(即“一带一路”项目)以来,香港利用在其金融丶贸易丶专业服务和基建投资方面的丰富国际经验成为“一带一路的”支援基地。据分析师估算,2015年中国“一带一路”沿线潜在海外市场空间是4,124亿美元,而香港的市场空间超过824.8亿美元。

    全面识别“一带一路”的战略机遇下,香港企业的市场空间和估算是巨大的。万顺昌长期与政府保持良好的关系,同时立足于香港的优势,自身有着丰富行业经验与庞大的企业网络及客户群。通过收购,合作等方式完善基建企业供应链架构,从客户需求到项目设计和实施,提供一站式供应链管理,在“一带一路”中积极构建亚洲基建产业链全方位服务提供商。万顺昌按照行业平均标准,服务提供商的产值在总产值的占比约为5%,据此万顺昌的潜在市场空间(不包含原材料销售)则至少41.24亿美元。

    另今年初万顺昌获沪首批汇款试点,料日后可为公司中港业务的人民币汇兑成本减少3%左右。

    万顺昌估值偏低A股封顶看仙股造“牛”

    万顺昌集团上年度内继续表现不俗。早前公布截至去年3月底的年度盈利为1.04亿元港元,溢利较去年约7200万港元显著增加44.8%。每股盈利0.2493元,末期息0.0415元,连同中期息0.033元,全年派息为0.0745元,现价计,股息率达5.5厘。期内收入按年上升2.4%至38.49亿元,毛利率及纯利率分别约为9.6%及2.7%,较去年录得约9.4%及1.9%有所提高。据了解,公司最新年报将于本月26日收市后披露。

    自5月15日开始,万顺昌持续放量大涨,大半月以来,万顺昌的股价已经从1港元左右上涨至1.50港元左右,最高点达到1.55港元,累计涨幅高达55%,远远跑赢恒生综指。与此同时,万顺昌的成交额也大幅放大,从之前的数十万元飙升至近期的千万元左右。截止昨日收盘,其股价为1.47港元,其总市值为9.34亿港元,而仅其沪上两处物业的市价就在30-35亿人民币。

    事实上,万顺昌在钢材市场的产品及流程供应多样化,受惠香港及澳门基建工程高速发展,需求持续强劲。内地业务方面,公司亦与国际知名钢材加工公司签合作协议,有助公司与下游建筑钢材加工业务发展。在一举拿下两处黄金位置物业后,万顺昌继续内地市场,收购一线城市二线地区的投资物业,进行翻新及租户组合提升,令物业价值上升,目前仅是两栋大楼市值已超30亿,而后续的租金收入将为公司取得丰厚回报。中国银盛财富管理首席策略师郭家耀亦表示,目前万顺昌估值相当偏低,预测市盈率仅5倍,预料中线股价表现乐观。

    目前A股估值依然偏高,港股“价值洼地”的优势使其备受追捧。沪港通的推出对于港股的利好作用是显而易见的。内地资本市场与香港资本市场相隔绝的状态将被彻底打破,从而极大地满足内地投资者进军国际资本市场的愿望,而对于港股市场来说,内地投资者的影响力也势将越来越大。虽然仙股(低于1元)目前不是沪港通标的,但由于其具有低市值和高潜力的特点,仍成为资本市场追逐的热点。有财经评论员对记者指出,投资“仙股”可以说是香港金融市场的独特生态,散户喜欢投资“仙股”,希望以小搏大,许多证券行愿意为散户投资“仙股”提供贷款。

    目前,境内投资者可通过开立个人境外证券投资外汇账户或直接开立港股账户的方式购买港股,亦可通过私募机构购买。


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