心中无股HK：宝龙地产（01238）具中长线投资价值！

作者：@心中无股HK

熟悉本人投资风格的朋友都知道，“心中无股”一向来喜欢主题投资，尤其偏好TMT等新兴产业板块个股，对传统行业尤其是房地产板块的股票却很少有涉足，虽然7年前自己从事的正是房地产这个行业。之所以关注宝龙地产完全是受一位好朋友的提示。

本月初，我从前期涨幅较大的科网股减持部分仓位后，考虑到接下来A股有可能会出现“二八”切换，想在港股中线提前布局一些被市场长期低估的传统行业的个股，于是就想起了朋友曾经向我强烈建议过的宝龙地产。通过详细阅读包括宝龙地产历年财报在内的大量相关资料，实地考察几个项目，上周二专程又赴上海参加公司年度股东大会，并与公司总裁许华芳先生单独2个小时的面对面交流，让我惊喜的发现：现价1.91元的宝龙地产具有罕见的中线投资价值。

 为什么？主要理由陈述如下：
 第一，无论从哪方面去分析，宝龙地产的现股价被极度的低估。宝龙地产作为目前内地第二大商业地产公司(第一为万达集团)，目前总市值才60亿人民币（下同），去年销售100亿元，净利14亿元，分红2.6亿元，PE4.3倍，PB0.27，派息率4.2%；宝龙地产目前在全国26个城市（60%在长三角一、二线城市）拥有55个商业地产项目，总投资物业244亿元，已运营200亿元，共计有19座宝龙城市广场已正式开业，约拥有180万平方米自有商业物业，按1万均价（事实上远远不止）计算，这部分已开业的商业地产市值就高达180亿元以上，为目前公司总市值的3倍；此外，公司目前有土地储备1320万平方米（建筑面积），可供3至5年的开发，这部分土地储备价值也值几百亿元；按公司现有的开发进度计划粗略测算，二年后公司仅商业地产年租金大概率能到20亿元左右，这对目前才60亿元市值的公司而言简直有点令人难以置信。

第二，公司有很好的成长性。公司去年营业收入100亿元，增长33.1%；今年前5月累计实现销售收入47.9亿元，同比大增80%（其中5月份单月销售14亿元，增长1.18倍），今年计划销售130亿元，按目前的销售态势，大概率会突破150亿元，增幅50%，随着高售价的上海项目今、明、后三年全面进入销售高峰，预计至少未来2、3年会继续这种高增长态势。

第三，公司的毛利率有望大幅提升。2年前，公司抓住了很好的机遇，动用70亿元一口气在上海拿下了总计9个项目（6个是地铁口项目），其中6个项目是底价成交，平均楼面价在4000元至4500元之间，而商铺售价平均在5万元至8万元之间，今年开始，随着总计150万平方米的上海项目全面进入销售，预计今年高毛利率的上海区域的销售占公司总销售比例有望达到50%，明年会超过60%，从而确保了整个公司今年开始的未来3年的盈利将出现持续的高成长。
 第四，公司负债率有能力得到有效控制。高负债率一直是长期困扰内地地产公司的一个普遍问题，也是造成整个地产板块股票被整体低估的一个主要原因。宝龙地产去年底负债率66.2%，低于行业平均水平。今年来，一方面，随着公司去年开始拿地节奏的明显放缓（前年拿地70亿，去年20亿元，今年计划30亿）；另一方面，今年开始随着销售放量，资金开始大量回笼，可以确信，下半年开始公司的实际负债率会持续的下降，利息支出有望开始下降，公司的债务结构会进一步得到优化，整个集团的资金将会进入良性循环。因此，会大大缓解市场对其较高负债率的担忧。
 第五，“定位长三角”的战略开始快速见效。自从三年前公司提出并大力实施将战略定位在上海等长三角一、二线城市以来，公司的业务区域结构得到了快速的改变，目前，上海、天津、杭州、青岛、厦门等一、二线城市的占比已超过60%，随着去年开始实施包括清盘在内的快速去化三、四线城市项目，通过组建“资产公司”承接一些历年累积的不良资产打包出售，卸掉历史包袱等一系列举措后，将能较好地去化近60亿元总库存项目中的绝大部分，预计明年开始，整个公司的资产与项目结构将会得到大幅改善。
 第六，公司的电商平台升级快速扩张。集团在2014年推出宝龙广场在线2.0版本，快速推动O2O，战略设点扩大至福州、江苏、浙江、上海、天津、重庆、河南等多个宝龙城市广场，形成了线上与实体商场融合的布局，并配以区域化的配送服务与支付设施，全年积累超过150万的活跃用户，月均WIFI活跃用户数提升约30%。随着互联网平台战略的按计划全面推进，预计下半年开始，公司在这方面的一系列重大布局将会渐渐露出雏形。

不错，作为传统行业的地产板块，未来整个行业增长的确已没有太多的想像空间，作为受到电商冲击最大的商业地产板块更是给人未来前景极其暗淡的感觉。但是，本人以为，公司可以有好坏之分，但股票没有好坏之分，股票只有“性价比”，新兴产业的成长股固然好，但股价也不可能无限制的上涨，估值也有个“度”，高估了，甚至离谱高估就一定不是好股票；同样，传统行业的价值股也并非都没有机会，低估同样也有个“度”，不可能持续长期被市场低估。举个例子，在上海某居民集中的二类大型购物中心的商铺，已经与华联、麦当劳、永辉超市等签了5年、10年甚至更长租约的商铺，售价每平方米5万元，租金回报率6%，也许投资人没有特别的兴趣，但是现在如果以每平米8000元，甚至5000元跳楼价出售，我想这结果可以想像。现在宝龙地产1.91元的股价就如同上述例子中的用5000元买5万元的商铺。稍有常识的人都应该明白，电商不可能颠覆现有全部的传统的商业，受电商“颠覆”这个假命题预期影响，商业地产板块的股票已被市场这个”预期“打到了跳楼价，事实上，与市场一批看空商业地产完全相反，凭借这个行业独特商业模式的优势，商业地产公司这几年恰恰是盈利最好的时期，真的很少有像商业地产公司哪样有如此出色的盈利水平与现金流。此刻，作为一名理性的投资人，我认为，当下这应该是市场送给我们的难得的投资机会而绝非风险。
 在6月9日本人与公司许总裁的单独交谈中，我向许总提出了包括“公司战略、地产板块估值、公司负债率、股东分红、O2O”在内的一些问题，这位许少帅（许总是董事长的公子）的睿智、谦和、务实及清晰的思路的回答给我留下了极其深刻的印象，大大增加了我这个小股东对宝龙地产公司中长线持仓的信心。可以这么说，最近二周来我所接触到的所有信息归结为一点：宝龙地产这公司的确非常靠谱。本人确信：现价1.91元的股价具有很大的中长线投资价值。本人策略是：将拿出这一年多来从TMT板块丰厚盈利中的一部分中长线锁仓这只超级”现金牛“，分享宝龙地产中长线成长价值。