彩生活(1778.HK)-社区综合服务领域之高增长稀缺标的

$彩生活(hk01778)$ 

摘要:

1.彩生活作为中国最大的社区综合服务提供商,未来将继续“扩张+深耕”基础物业管理业务。管理规模上,物业管理市场巨大的面积存量和分散的市场份额为彩生活未来的规模扩张提供舞台。拓张战略上,彩生活在扩张张战略上不仅将继续执行“内生+外延”的扩张策略,而且依托集团母公司未来的物业管理项目注入,公司项目管理扩张获得的第三股推动力。基础物业业务深耕上,彩生活通过收购高端、海外物业公司,提高公司的品牌知名度。通过和奇虎360合作,进一步提高管理智能化、集中化。我们认为,彩生活将继续受益于精细化、智能化带来的成本优势与规模扩张和并购所来的的规模效应,基础物业管理收入有望继续大幅增长。


2.彩生活作为社区O2O模式的深耕者,社区增值业务将继续增长。彩生活集团现通过“门禁”“停车”提高用户基数,同时线上平台“彩之云2.3”推出“E租房”“E金融”“E维修”服务增加用户黏性。2015年,“E租房”“E金融”“E维修”业绩迎来爆发期。线下合作稳步推进,顺丰“嘿客”全面推进。随着未来“线上+线下”的商业闭环逐步完成,公司增值服务业务将登上新的台阶。


3.彩生活作为内地物管管理服务第一家上市公司,具有高增长、业务模式独特的优点,是市场稀缺投资标的。从行业前景来考虑,彩生活将有丰富的上升空间。同时彩生活深耕社区O2O多年,线上平台“彩之云”逐渐成熟,线下合作稳步推进。我们因此认为彩生活(1778.HK)是市场中房地产新经济稀缺、优质标的。


4.盈利预测及投资分析。预计公司2015-2017年净利润分别为2.8/4.0/5.4亿元RMB,公司目前总市值82亿RMB,对应15PE为29X,业绩增长与估值之性价比极高,安全边际显著;考虑到公司为社区综合服务领域的高增长稀缺标的,并且增值服务可带来持续催化剂,A股高估值有望为H股优质个股提供映射效应,建议强烈关注。第一阶段目标市值为125亿RMB,估值中枢(15PE)为45X;伴随未来高增长兑现以及增值服务迅速发展,中期有望冲击200亿市值目标。


5.风险提示:人力成本上涨超预期;外延并购及集团资源整合低于预期;增值服务发展低于预期。

正文:

1、中国最大的社区综合服务提供商公司成立于2002年6月,主要从事社区综合服务(包括基础物业管理及社区增值服务),为中国最大社区服务运营商,2014年6月30日登陆H股,乃资本市场社区概念的高增长稀缺标的。2014年总收入为3.9亿人民币(2011-2014年CAGR=38.5%),净利润近1.5亿人民币、净利率近39%,近年来业绩表现优异。

2、“大市场+格局分散”背景下,“内生+外延+集团支持”助力基础物业管理业务快速增长
公司基础物业管理服务主要包括:为住宅社区提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务,为国内做大的物业服务企业,2014年底管理面积超过2亿平米,覆盖110个城市。2011-2014年,基础物业服务收入快速增长,由0.75亿增至2.4亿(CAGR=46.7%),2014年毛利率为80.4%,报表毛利率较高主要是酬金制所致。
公司过去几年基础物业服务高速增长,主要得益于“内生+外延”并举的双重驱动,并且精细化管理也提升盈利能力,这些因素未来将进一步强化,有望推动该业务延续高增长。预计2015年公司物业管理服务面积在“内生+外延”模式下将破3亿平方米,2020年计划达10亿平米。


1)、房地产存量时代,物业管理服务大有可为中国指数研究院数据显示,全国物业管理市场有250亿平方米的存量;并且2008-2013年在建住宅建筑面积CAGR为16.9%,未来市场容量将继续扩大,尽管增速放缓,但基数越来越大。更重要的是,在房地产增量时代,我们的需求很简单,主要是有房子住,但是在存量时代,我们的需求明显提高了,需要住的更好,这就需要社区服务,基础物业管理未来有很大发展空间。


2)、市场格局极其分散,为优秀龙头企业纵横捭阖提供舞台物业管理市场格局极其分散,百强企业市场份额合计仅为5.58%;尽管公司作为该领域龙头,但2014年市场份额也不足1%。分散的市场环境为公司业务扩张提供舞台,并且内生和外延仍是未来扩张的利器。


3)、“内生+外延+集团支持”三驾马车,有望拉动公司基础物业延续高增长内生增长:公司通过签订新物管协议和顾问协议来提高管理面积,贡献2014年新增面积的44%左右。公司目前已覆盖110个城市,今年将继续提高覆盖率。外延并购:公司通过收购其他管理尚好、地理集中、有一定规模效应的同行来实现规模增长,贡献2014年新增面积的56%左右。2014年11月公司成功收购新加坡物业管理公司Steadlink;2015年2月,公司斥资3.3亿完成对开元国际的收购,这两项并购有助于公司提升高端物管水平和未来进入国际物管市场,并且今年可贡献业绩增量。此外,集团支持也可为公司基础物业服务提供增量:母公司花样年集团为国内知名开发商,旗下项目资源丰富,有望将旗下项目物业管理交付给公司。


4)、“集中化+智能化”提升精细化管理能力,成本优势卓越从创立以来,公司就通过“集中化+智能化管理”解决传统物业企业所面临的“物管费不涨、人工持续上涨”的不利局面。2014年,公司手机APP的升级、“天眼”监控系统、呼叫中心的完善进一步降低人力经营成本,并且同时强化管控能力。通过集中化、智能化等手段,公司精细化管理水平持续提升,截至2014年底,公司单位面积员工人数仅为行业的50%。此外,公司2015年2月与奇虎360在智能家居保安服务系统方面进行战略合作,进一步提高智能化安保水平。


5)、市场足够大、格局也很分散,对“新进入者”无需过度担忧市场一直对传统开发龙头进入物业管理领域持担忧情绪,但我们认为,对“新进入者”无需过度担忧,理由如下:首先,物业管理市场足够大、格局也很分散,大家各有所长,都能找到自己的生存和发展空间;其次,彩生活一直独立运营且持续盈利,已积累丰富的管理经验,有自己独特的经营哲学;最后,基础物业管理对成本控制要求极高,这是彩生活的核心优势之一,新进入者在盈利方面存在不确定性。


3、社区增值服务不断创新并快速发展,为未来业绩增长提供新的引擎社区是O2O的天然入口(也是极具优势的入口之一),可以很自然的延伸向社区电商(生鲜/日用等)、家政、租售、养老、出行等领域,每个细分领域都对应庞大的市场规模(核心逻辑是懒人经济崛起),并且都还处于相对早期的互联网化阶段,社区增值服务前景值得期待。


公司社区增值服务主要包括:公共空间租赁协助;购物协助;住宅及零售单位租赁及销售协助等。公司2014社区增值服务收入为6500万(2011-2014年CAGR为38%),2014年增值服务占总收入之比为16.8%,毛利率99%。公司2015年将继续通过“扩入口+增流量+推服务”的组合拳持续提高增值服务收入。


1)、线上平台快速发展依托“彩之云”平台,公司推出“维修/金融/租房/商品零售”等增值服务,平台用户快速增长,截至今年3月末,“彩之云”注册用户120万,活跃用户50万;新版APP利用二维码门禁、停车场等刚性需求应用增加用户粘性,并通过多层次服务来增加用户转化率。“彩之云”APP之核心产品为“E理财”“E租房”“E维修”,未来还会推出“E缴费”。“E理财”现在保持每日300万资金流水,每日理财产品交易数保持在4000-5000单。“E租房”在今年上半年取得突破性进展,五月份平台成交3000多套住房,六月份平台成交5000多套住宅。“E维修”通过“平台模式”引入第三方维修机构,也正逐步被住户接受。我们认为随着未来平台的逐渐成熟,“3E”服务将延续快速增长。


2)、线下合作稳步推进在线下,“彩生活空间”现已遍布超过800个社区。2014年底,“彩生活空间”正式引入了顺丰“嘿客”旗舰店,仅用三个月时间即进入全国业绩前三名。


“线上平台+线下实体”的无缝结合是公司有别于其他传统物业管理企业的核心竞争力之一,考虑公司线上平台快速发展、线下合作稳步推动,我们认为公司社区增值服务将为未来业绩发展提供新的增长引擎。


4、盈利预测与投资分析
公司为基础物业服务领域龙头企业,“大市场+格局分散”背景下,“内生+外延+集团支持”将助力该业务持续快速增长;得益于“集中化+智能化”的成本控制能力是公司核心优势之一,既保障盈利,也可为外延并购提供“安全垫”;此外,市场足够大、格局也很分散,对“新进入者”无需过度担忧。公司社区增值服务也不断创新并快速发展,有望为未来业绩增长提供新的引擎,并且正处于资本市场的“风口”,一定阶段内将给估值提供持续催化剂。此外,公司股权激励也给“市值管理”提供动机。预计公司2015-2017年净利润分别为2.8/4.0/5.4亿元RMB,公司目前总市值82亿RMB,对应15PE为29X,业绩增长与估值之性价比极高,安全边际显著;考虑到公司为社区综合服务领域的高增长稀缺标的,并且增值服务可带来持续催化剂,A股高估值有望为H股优质个股提供映射效应,建议强烈关注。第一阶段目标市值为125亿RMB,估值中枢(15PE)为45X;伴随未来高增长兑现以及增值服务迅速发展,中期有望冲击200亿市值目标。


5、风险提示1)、人力成本上涨超预期;2)、外延并购及集团资源整合低于预期;3)、增值服务发展低于预期。(来源 招商房地产团队)

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