中国房地产企业迎来「巨无霸」时代了吗？

作者：冯仑

Q1: 现在房地产企业不并购，是否就找不到利润增长点，是不是意味着要衰落？

——并购是快速做大规模的一个方法，这当然不是企业向前发展的唯一路径。单纯说做房地产，并购可以快速获得大量土地、资产、资源等等，比房企一块地一块地自己拍、一个项目一个项目自己谈效率要高得多。寻找利润增长点，规模需要增长之外，也要提升运营精细化，或是转型多元化。

▲拉斯维加斯|

房地产内在更要多元化

Q2: 中国的房地产市场会不会出现「巨无霸」式的房地产公司呢？

——这个问题在 2017 年问特别合适。在一些大宗并购出现后，中国未来的巨无霸式房地产公司的雏形慢慢清晰。要么就是专注房地产开发业务，将销售额、土地获取量做到史上最高水准，要么就是多行业并购，变成复合型航母。未来有可能会诞生销售额、市值双高的房地产公司，这才是最成熟的房地产发展状态。

▲未来房产企业可能是太空航母

不仅大，还能「上天」

Q3: 我是广东人，现在我们没钱买房，可是好多人回镇上买地皮盖房子出租，地皮涨到每平方米 1.2 万多，很纠结是到城里买还是回乡买地皮。

——买地皮一般讲究找到一个未来能有比较高升值空间的土地入手。成立买不起到乡下买地皮，如果城镇化发展到那里的话，可能挣钱空间相比在城里买房会更高。

▲《不可思异》

打工多年只为回家建房

Q4 :请问您如何看待一个三年换五份工作的男人？从银行跳到国际贸易跳到国际贸易跳到国际贸易跳到眼镜集团公司？

——理想和计划是不同的，计划是追求理想过程中的一种安排，这是可以变的，我说的理想是对人生方向的一种信念。比如你说你要成为一个对社会有贡献的人，这是理想，理想是很抽象的。你干什么都可以有贡献，当老师可以，当军人可以，端盘子也可以。冯叔一直讲理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇，你的本事就在于把墙上的美人变成炕上的媳妇，让她能生儿子。这个过程是对每个人的挑战。

人总是关注世俗的那些关键词，比如进步、勇敢、浮华、进取、获取等，而忽略了另一方面，实际上生活教会我们的，往往不是那些高大上的词儿。生命的宽度需要无限拓展。

▲《ONE DAY》|给他20年追求理想

Q5: 这么多限购措施，冯叔能否讲一下投资客炒房客是怎么一个人买多套房的呢？

——假离婚、情侣谈恋爱很久也不结婚这种就不说了。的确有很多人从亲戚朋友那里借资格买房，然后共同分成。另外，调控政策有时有会儿的，不认房不认贷的时候，外地买房不影响在本城市购房资格的，外地贷款也查不出来，就很容易买到很多房产。

▲《惊天魔盗团》

只要用心，总有人「受骗」

Q6: 如果进行房地产投资初期应该做什么准备，或者投资最初一定要大量金钱吗？

——先把思路改过来。投资房地产，到底在投什么？除了房子简单的随市场变好而涨价，还有这些因素可以推动房价上涨，比如产业密集进驻的地方房价会涨，比如物业管理水平非常高房价会涨，比如换手率很高的地方房价会涨。当然了，金钱是投资房产的重要门槛，会投资则会让你的原始资金如同翻倍。

▲《蝙蝠侠大战超人》|大制作下的高回报

Q7: 冯叔，昆明作为西南一带一路的口子，随着 2020 年昆明到万象高铁开通，以及与缅甸贸易越来越频繁，现在昆明房价在 1 万左右，后续增长潜力是否很大？

——跟着政策走，跟着交通走，跟着人流走。昆明符合这几个标准，答案已经很清楚了。

▲一带一路，合作共赢

Q8: 如果不玩房地产了，那首富很快就不是首富了？

▲轮流坐庄，谁也别慌

——近几年的首富是轮流坐庄的。王健林当过首富，马云也当过。所以当开发商不是成为首富的唯一途径。事实上从胡润财富榜的变化来看，互联网行业的新富豪越来越占据前列的位置，全世界范围观察，做房地产已经是老一套的经济模式了。

Q9: 人工智能这么发达，能取代房地产投资和房产中介吗？

——房地产投资是一道复合型计算题，相信科学大脑可以帮我们在最合适的时机做出最优的计算方式。不过人工智能代替房产中介的可能性也许并不大，二手房买卖是一个个性化极强 的、非标准化交易，难就难在买卖双方都有自己的喜好、考虑、心理承受价位，它同时又受到市场波动的直接影响，沟通、促成交易这件事，可能只有依靠人的智慧才能完成。

▲人工智能的中介不够「智慧」

Q10: 我始终搞不明白，限购到底是为了降房价还是涨房价呢？反正给我的感觉就是一限购就会涨。

——限购往往发生在市场供不应求、房价快速上涨、人们炒房意愿强烈的时候。调控的目的是保证房地产市场阶段性的平稳、健康运行。抑制过多投资、投机需求，将泡沫挤出后，房地产回到最初的温和状态，进而开始下一波上涨。房价太低了不好，房价太高了也不好。