【汇说圆桌】行业?房价?股价?去哪买房?逃去哪?

2017-06-08 19:13 汇说 阅读 61250

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编者按:本文为66日,格隆汇汇说地产专题深圳站的嘉宾圆桌交流环节。问题尖锐,回答干货满满,视角高企独特,观点犀利鲜明,数据详实缜密,听之令人大呼过瘾。我们第一时间依据录音整理并分享如下。

Q1第一个问题,是关于整个地产行业的,以及地产股票的。今年是地产企业大跃进的一年,据说今年的两个龙头企业,都能做到6000亿的销售,比去年翻倍有多,这是一个很恐怖的数字。相应的,内房股股价也是不回头上涨,很多都是3、4倍涨幅。但一定时期的地产市场体量是有一个边界的,我们很难指望明年他们能做到12000亿销售。所以很多人担心,今年大概率就是中国房地产最红火的一年,未来日子会江河日下。同时今年也是内房股股价赶顶的一年。不知大家怎么看?

特姐:其实我对房地产股票没有什么研究,从我个人来看整个的市场规模,2016年,我们住宅销售面积是13亿平方米,这就是1300万套了。美国去年是60万套,英国15万套,我们这样一个发展中国家是发达国家的多少倍?差不多是英国的80多倍,但是人口他是6500万,我们是13亿。进入到成熟市场以后,美国的新房交易量是二手房的10%,可见主要是二手房的市场,我相信中国早晚会进入到一个开发成熟的一个阶段。我觉得有两个标准判断,一个是户均1.2套,一个是人均35平米,全中国可能竣工的城市住宅面积差不多是370亿平米,如果有10亿的人,10.5亿的话,其实我们的住宅已经很接近饱和了。去年住建部部长说,人均也已经超过33平米了,所以我们离开发完成的阶段,也许并没有我们想象的远。未来还有多少年的开发时期?看他们那些国家基本上是20多年就完成了大开发的时代。可能中国时间拉长一点,但是仍然要遵循一个规律。

招商局置地黄浩章:现在实际上开发上面有明显的外溢,比如说深圳人去惠州,或者东莞,上海人去昆山等等这些地方。刚刚特姐分析的伦敦、日本东京和纽约等等的地方,市区和郊区的价格比较。在目前来看,现在看起来从核心区域外溢的效果是很明显。

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Q2第二个问题,是关于房地产调控政策的。我们都知道过去的地产调控,都变成了“空调”,房价越调越涨,老百姓感觉“受骗”后,其房价上涨预期就反而越来越被强化。但始于去年下半年的这轮调控,包含了限购、限贷、限售等越来越严厉的措施,而一线城市房价涨势确实也被压制住了。我的问题是:大家怎么看中国的地产调控政策?为何会越调越涨?本轮调控,会否达到预期效果?调控还会不会继续加码?

特姐:我觉得限售限购不改变市场本身,不改变供需,不改变结构。我们谈有效的一些手段,限贷,就是个人住房贷款这个放款,降低杠杆率还算是有效的手段。但是,去年我们是5万亿的个贷加上1.27万亿的公积金贷款,后来央行说个贷占总贷款的50%,今年要降低到占总贷款的35%以下,这应该是一个目标。但是看上海和深圳其实是已经远远超过这个目标了,都已经达到了。深圳现在每个月就40亿的个人贷款了,再降低到多少?恐怕也没有多大压缩空间了,可能别的城市才刚开始限制个人住房贷款,还需要时间观察市场对个贷减少的反应。

 Q3第三个问题,是关于地产调控风险的。地产在整个国民经济中地位太重要了,尤其对负债率高高在上的地方政府而言。有人说,如果没有了地产,中国四分之三的地方政府会马上破产。5月26日在复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”第11期讲堂上,前重庆市长黄奇帆讲了地产十大失衡问题,同时建议建立五项长效机制,其中特别提到了我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的。我的问题是,地产调控,是否根本就是个伪命题?这个东西是否根本就调不了?真调,就会出大问题。政府所谓的调控,到底是个什么意思,究竟要达到一个什么目的?

彩生活段斐钦:第一个,我觉得一旦调控了就不是伪命题,没干成才是一个伪命题。第二个是调得好不好那是另外一个问题。刚才特姐讲得特别好,其实调控只是影响了趋势,影响了它的波动性,影响了波动性是在哪里?就是本来买房子的人,不让他买,第二个本来应该加大风险的时候,你是偏偏限售了,限贷了,房地产融资这块卡死了,相反投融的话供给侧也打乱了。那我觉得是调控本身的问题,那应该反思是不是有更好的方式,其实最好的宏观调控不是去控,而是调。所以中国的调控绝大部分不是以调为主,是以控为主,做得好不好是第二个问题。第三个问题其实对于我们来说,我只关心周边20米以内服务的事情,跟我有关,就是所有的宏观调控对你来说都是历史机遇。为什么呢?溢出效应。本质来说就是城市的经济带发展不可逆转,我们看到这个城市发展到不可逆转的时候,我觉得到目前为止,中国和美国在城市带上没有太大的区别,就是纽约为首的经济金融中心和硅谷为首的创新中心。中国来说也是以上海为首的金融中心和以深圳和香港既有金融,又有创新的,还有一个中国特色这样的政治中心。我想把历史机遇把握住,越调控,越参与。所有的历史阶段,无论是纽约伦敦,只要它的整个的经济形态不发生重大变化,不发生重大的产业的转移,或者不发生重大的变化,我觉得很简单的东西,把它当做历史机遇好了,要顺势而为,谢谢。

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Q4承接上面这个问题,我追问一句:换句话,这是否就意味着买房,仍然是中国普通人资产保值增值最靠谱的选择?

特姐:我觉得买房子就是刚才格隆说的,就是分享经济的成长,或者说分享货币的成长,这个是确定无疑的,核心城市的核心区域的房子肯定能分享成长,至于像别的股票债券我觉得有技术含量。我什么市都没有赚过,不管是牛市熊市,技术难度太高了,所以既然是普通人,没有那么高的技术,分享一下经济的成长,就好了。

彩生活段斐钦:我补充一下,如果你有专业背景,可以投资股票或债券,但如果没专业背景,把简单的事情做对了也就成功了。我有两个看法,最好城市的作品,最好地段的杰出作品,我觉得在城市最杰出的作品保值能力是远远大于旁边的垃圾项目。当然如何评价接入项目,这涉及到美学建筑学的考虑。这个建筑我喜欢,这个建筑做得极好,但是你只要看到地铁线往哪里走,医院往哪里批,商铺往哪里布点,人往哪里走就行,基本上往这边走就对了。

2015年到现在深圳龙华是房价增长最快的,这是沿着道路不断地布局,干线不断地联通的结果。你把一个城市的发展看作一个小的城市片区的发展就对了。你找到政府发力点然后积极去参与,这是我们买房子这一面。当然如果你还是觉得要买股票,我觉得就买物业公司,比如彩生活(HK 1778)。我2001年去了房地产开发公司,但到了2014年我总感觉房地产行业有一点到了后市场,而风险投资在这方面一定是最敏锐的,因此近些年也诞生了像房多多等一系列房地产后市场的企业。

如何判断优秀企业?基本上可以看他的企业战略,所以2013-2014年做研究,就把1998年的战略规划拿出来,在那个时候就谈公司治理,谈城市群的研究的房地产企业都非常优秀,因为这些都是为企业未来的发展提供动力。2014年我正在参与彩生活上市的IPO,当时已经感觉到未来房地产的后市场会大有可为。彩生活作为社区服务行业内的龙头企业,在基础物业服务方面奠定了扎实的基础,同时在同行业都不看好物业服务的时候积极拓展增值业务,并始终坚持。因此对我来说看准这个行业,看好这个公司的治理结构,所以就All in。当然所有股票投资都是有风险的,只是说彩生活(HK 1778)这个情况还不错,公司治理还不错,是一个不错的投资标的。

格隆:要说地产投资是不是最靠谱,我认为主要要看这个市场是封闭还是非封闭的。如果还是过去那种玩法,这么大的池子,资金量都被限制在这个池子里面,买房肯定是最靠谱的。但是一定要到最核心的地方买,不要去边远地区买。去边远地区买可能暴涨一下,但是以后会卖不出去。真正要涨还是一线城市涨得快。像深圳的中心区,以后通香港的铁路一修好,从福田中心区到香港九龙只需要15分钟,九龙房价是20万一平米,福田中心10万。所以简单说,买核心城市的核心地段的房子,想方设法去买,如果限购就想办法:把父母的户口迁过来,就可以多两个指标了。如果钱一直被限制在境内,我真想不出有其他的资产收益率能够比房子更高的。

现在有什么不一样呢,就是这个池子在变,池子里的钱,正通过深港通,沪港通等通道,与境外联通。我在2014年提出这么一句话,就是建议大家在境内借钱到境外去买资产,去花钱,这个方向一定是对的。实际上,到目前为止,聪明钱已经出去很多了。所以,你要看到聪明人在干什么,跟着聪明人走。看到现象,就要要思考背后的逻辑。既然已经有联通了,钱可以往外流的,那就继续不会这么快速野蛮增长,今年大概就是房地产企业最野蛮最疯狂的一年,房地产的股价可能也是最疯狂的一年。这个时候可以适当地考虑其他的资产配置,不单单只是房。所以,我认为中国的房地产最野蛮的时代和最辉煌的时候,已经过去了,真过去了。

想想碧桂园今年大概总销售会有6千个亿,很大,什么概念?碧桂园去年3千个亿。再往前推一年,是1400亿,以前的房地产过千亿都是非常大的市场,现在两年时间就干到了6千个亿,市场是有规模限制的,不是无限增长的,保持应该没有问题,但是大家不太能指望明年能到一万两千个亿?再翻一倍?这个没什么可能性,因为没有增长的空间了。

所以,北上广深这些地方,买就好了,其他地方别去看,这是我的建议,不一定对。

我把2017年定义为中国海外资产配置的元年,我相信未来会开始有越来越多的人把钱投去海外。今年以来港股一直是涨的,这是很反常的,太多的股票只涨不跌。所以我们要思考市场发生了什么变化,不要等到为时已晚才后悔没有合理配置。

最近我一直在全国各地做港股的推广,我在山东的时候,把山东省想投海外市场的人召集起来做了一个培训,某券商有600万的客户,50万级别的有8万人,但8万人里面开通了深港通的却只有2万,2万人里面曾经交易了买卖过一笔港股的则4000不到。600万人里面竟然只有4千。这不是特殊的个案,而是市场的普遍现象,类似的数据比比皆是。

所以,看问题一定要大方向。很多人都后悔过去三十年没买一线城市的房子,错过了大趋势。在正确的时间做正确的事情,这决定了你是一个屌丝还是未来蜕变成为一个中上层人士。各位一定要看到,海外资产配置刚刚起步,今年是个元年,不要再错过这个大趋势。

 Q5其实刚刚我们听到特姐关于房地产的演讲,深圳平均月供大概是9千多,基本上等同于平均工资。因此现在很多人受不了北上广深的高房价而在选择逃往二、三线城市。这是一种无奈,但也符合逻辑。我的问题是:如果逃,你们建议应该往哪里逃?武汉、郑州、南京、杭州、重庆、成都、苏州、厦门这些,你们有无推荐?

特姐:可能有两个意思,第一个是人会去哪里,第二个是会在哪儿买房,我肯定是根据就业机会或者是发展机会才去一个城市,我觉得北上深仍然是有些产业,比如说金融、高科技,互联网什么的行业,郑州武汉没有,去那里干什么工作呢?比如说在陆家嘴工作,去郑州干什么呢,在腾讯工作去武汉干什么呢,我觉得人是以就业为主要导向流动的,为什么大城市保持这个高房价,也就是因为有这些就业机会,否则没什么价值了。第二个问题,在哪里买房,不限购的话,我觉得还是要1000万以上的人口的城市,除了北上广深,还有一些大省省会,比如说江苏,山东,河南,湖南等人口大省,武汉还超越大城省会的一个概念。全省超过5000万人口,省会接近或者超过1000万人口,这样的省会,叫做千万人口大省会。

招商局置地黄浩章:我觉得年轻人去找工作肯定是去一线城市,在选择居住地点时看房价之外也要看基础建设,比如说交通设施,深圳现在跟东莞、惠州连接; 广州和佛山连接,那些人因为现在交通方便会选择靠近一线那些地方。

彩生活段斐钦:我觉得讲三个可能性,一个是一线城市溢出周边的效益以及一线城市配套的轨道交通这些东西的联动,这是第一个选择。第二个是刚刚特姐讲的1千万人口以上的,就是人口的集聚效应,这个有利于产业集聚。第三个是人也是生物的一种,有的时候也希望环境更好一点的地方走,通常来说这个时候不一定完全是就业为方向。比如说像三亚,我觉得关注的维度是我们政府的机场往哪里修,同时这些地方是不是政府开始配置的,我们说还是基础设施,比如说医院、商业配套,其实看政府未来的导向性,因为政府如果不把这些东西往那边走的话,所有这些都可能是假象。轨道交通往哪里修,医院往哪里修,第二个是配套设施,尤其是一些三甲医院往哪里放的话,老龄化是个趋势。我现在知道像长江以北的很多省份城市的人财富基础也不错的时候,可能一年有三个月是在海南生活,但是你还是要找到一些信号去观察,然后找一些适合的资产去配置,不要仅仅是为当期的满足,可能也要为未来10年,20年的生活方式想一想,这也是不错的选择。

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Q6接下来请各位嘉宾谈谈对房地产税的看法。房产税的征收是否对房价调控起到积极的作用?

特姐:房地产税我觉得从实践经验看,日本是1950年开始征固定资产税,后来房价涨成什么样子了,美国从一开始就有房地产税了。第二就是我想中国怎么征税,中国大城市的平均工资才9千块钱,我们吃饭花费基本就花完了,就是说中国业主没有钱,不像他们发达国家的业主工资高,他们有钱交税,一套房子400多万,交1.5%,6万多,本身才挣10万块钱,花的可能只剩1万,家里另一个人的10万正好还按揭了,怎么交这6万多的税?业主的平均工资不支持高的房地产税,国家征税肯定要算一算这个帐。被征的这些人有没有这些钱,第一套都是自住,没有钱交税,第一套房很难征。有人说卖掉一套,别的城市不知道,北上深户均不足一套,绝大部分还是只有一套房的,第一套收不了多少税,第二套开始征税的话,税务局就没有动力。像是北上广深户均不足一套,我们假设开始征税,多套房的人肯定是抛掉,市场接盘以后,最后只剩下首套房业主了,首套房业主没钱,而且自住,国家征不到钱的。如果是过剩城市,业主平均收入更低,只有过剩的房子,国家拿走这些过剩的房子?征税对国家来说没有太大的意义,花很大成本收不到多少钱。所以在这个情况下,现实意义的办法可能税还是要加在交易环节里,但是这样就不会增加持有成本。

 

Q7如果现在在座的各位必须再买一个房子,会选择在哪个城市中的哪个区域?

特姐:福田中心区

招商局置地黄浩章:广州

彩生活段斐钦:彩生活(HK 1778)的股票。

格隆:我买房子老实说不太成功,跟我身边人比确实差得很远。但是如果深圳给我指标我会接着买,我也会像特姐一样会选择福田中心区买,我觉得10万是不对的,他应该是20万。这是关于买房子的问题。

另外还是谈谈房子以外的,老实说房子确实欠缺流动性,而且门槛真的挺高的,上千万的资产不是普通人随便想买就能买的。相对来说,股票的门槛就低多了,流动性也很高。

港股市场具备低估值的天然优势,因此不会轻易杀估值。港股市场的好公司只会越来越多。但我不相信A股会越来越好,因为具备高成长性的公司根本不会选择在A股上市,A股也不让这些高成长公司上市。什么叫好公司?就在市场里面打拼出来的,不靠任何基础和垄断,靠自己创造的好业务和高毛利。腾讯是好公司,阿里是好公司。又比如说陌陌,我相信你们在座都有用过陌陌,比如说微博,两年涨10倍,你在国内能找到这样的公司吗?

这些公司,代表着未来。然而A股投资者却买不到这些公司的股票。像滴滴、美团这样的公司根本无法在A股上市,所以你们想想,A股能代表中国的未来吗?铁路、基建、银行、包括石油都代表着过去了,不代表未来。一个市场不能代表未来,你认为他还能有很大胆的想象力和空间吗?我相信在座的女士都用美图,扩展开来,后面这些好的企业,如美团、滴滴、小米这些公司,很可能会跟过去港股上市了。所以港股市场才代表着中国的未来。

所以我建议你们一定要下载格隆汇APP,上面有做海外资产配置必备的资讯,甚至可以在上面查到每一支港股的南下持仓成本和持仓比例,绝对是港股神器。

主持人:最后感谢各位嘉宾的精彩分享,也感谢各位台下的来宾朋友莅临格隆汇汇说。未来我们将继续在汇说的每期论坛上为格隆汇会员奉上热点话题解读和满满的投资干货。在海外投资的路上,格隆汇和汇说会一直伴您左右,助您掌握实时资讯,做最好的投资决策。

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