链家关店潮:房地产凛冬的开始

2017-05-09 19:39 三个火枪手 阅读 89568

估计极少数人会注意今天这条不太起眼的新闻:链家将关闭北京87家门店

这事发生在不久前的4月19日万科刚刚对链家集团增资30亿,抢食“房产存量”时代蛋糕之时,而在万科入局链家前,已有融创、复地、旭辉等房企和一众机构登上了链家这艘房地产中介的航母。

房产大佬和创投机构都看好的“明星”企业,如今初现关门潮,这看起来颇为矛盾,应该总有一方是错的?

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✦   一、关闭门店:监管压力,还是经营压力?

从新闻内容看,关闭门店是因监管主动进行合规整治,这属于情理之中,意料之内,但却一定不是真相的全部。

此前链家就有联合房主哄抬房价的“黑历史”。3月北京等各个地方加码调控楼市后不久,北京市就配套加大了房地产中介市场的执法力度,链家、我爱我家、中原、麦田等28家房地产中介门店因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为被责令停业整顿。

显然,房产中介公司成了楼市调控的新手段:吃穿山甲的食客治不了,我治做穿山甲的厨师总可以吧?

可以脑补到一个画面:行业规范、要求还是以前的行业规范和要求,以前一直照常营业,只是这次监管环境变了,就事无巨细要求合规达标,最后有些门店只能关门,究其原因还是为了把房市收益率摁下去。

前阵子在格隆汇上读过一篇雄文:《砸锅的时候,你还去捞粥》,其阐述的逻辑非常清晰:现在政府大目标就是想把股市和房市的收益率摁下去,把钱挤到实业中去。为了把房市摁下去,传统的限贷+限购+限价不够,就出限售重拳,还是不够,那就直接对推波助澜的中介出手,可以说只要招数有用,不论大招小招都一股脑用上。

但,如果有钱赚,谁会因为所谓的监管去关店啊?政府监管又不是第一次了。

核心还是生意没法做了。

自今年3月楼市调控打出传统限贷限购加限售的组合拳后,二手房市场成交量下降,楼市进入冰封期。根据数据北京部分地区二手房价格环比已经开始出现下跌,首都北京这种超级一线城市,即使能保持“有价”但“无市”,对于中介这种以量为生(依靠撮合成交收取中介费)的行业,无疑是致命的。

下图是链家研究院近十周带看量的数据,可以看到在3月下旬带客户看房次数明显下降,4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%。而根据成交数据看,链家4月共成交3145套,环比下降77%,可以说是断崖式下跌了。

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而从中原地产北京地区的成交量和成交均价看,也可以佐证3月调控新政后,4月二手房的成交量出现快速的下跌(见下图):

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不难想象以成交量为生的中介业生存困难程度。人吃马喂,开门就得输血,赔本不说,吆喝声都赚不到。2016年链家拥有8000家门店,13万经纪人,其中,北京门店数量达到1472家,无论是店面、人员还是营业额都是行业的第一名——这也意味着,它必然是行业内最重资产的

这是链家的优势:拥有足够的线下门店与经纪人,触角可以伸到每个楼盘,对房源的掌控能力,无人能及,地产牛市时,规模效应也会高度体现。

但重资产也是它的阿喀琉斯之踵:没有成交量与现金流的时候,每一个门店都是出血口。

关闭门店,收缩战线,无可奈何,又不得不做——至少先活着,谁知道这个冬天有多长啊?

此次报道,链家主动关闭了87家,也有媒体报道链家开始逐步暂时关停300家在京门店,占到北京门店比例约20%。

壮士断腕也罢,美女瘦身也罢,大饥荒年代了,活下去是第一要务。

✦   二、倒春寒?OR寒冬?

只是此时我们更应该思考,这次的关闭门店,只是房产中介的倒春寒还是意味着真正的冬天即将到来?

或者说,只是一次偶然的年景不好,收成歉收,还是长达三年的自然灾害的开始?

房地产中介可以说是房地产行业下游行业,其周期与房地产行业息息相关。从过去历史经验看,中介行业伴随着楼市调控不断起伏,并对楼市盛衰有最敏感的先行反应。

先回顾下过去十几年中介行业起伏不定历史。

2008年受金融危机影响,多地楼市量价双双下挫,中介关店裁员陆续出现。根据网上数据2008年9月成交量下降至两年前同期的22%,掉至冰点。到了2009年,受四万亿刺激政策,楼市从低迷状态一路上扬,房地产中介就又开始过起扩张门店、拿单赚钱的好日子。

而在2011年,当时的北京出台了“国八条”,翻查新闻就可以发现又出现中介关门消息,比如当时一家叫鑫尊置地的中介就关闭了50家门店,占总门店规模的20%,保留余下的200家。到了2013年,“新国五条”发布后,也是不断出现房产中介关店新闻。

2015年楼市开启“疯牛”行情,链家趁势大肆扩张,而到2016年,国庆出台调控政策后后,中介放慢了扩张速度,和2015年形成鲜明的对比。最后到今年,再出台新的调控政策,中介关门的消息也逐渐甚嚣尘上。

中介行业随着房地产行业兴盛而扩张,衰落而收缩的历史在不断重演

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背后原因还是二手房成交和调控之间的周期性关系。

下图是中原地产对2016年重点城市二手房市场成交面积统计数据,数据显示,从成交面积看,全国21个重点城市以3月为分界点,因热点城市调控,之后经历3 个月的持续下滑。2016年10月的调控成为第二个分界点,成交面积环比9月下降了 14%。可见调控后,二手房市场都出现明显下降。

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也就是说这一次房产中介命运,还是掌握在调控力度上,调控之手摁住了房地产,也扼住了房产中介的命运的咽喉

此前在《房地产:远处传来杠杆断裂的声音》一文有讲过,中国房地产由于是重要支柱产业之一,在调控后经济乏力时就放开房地产稳住经济,使得调控对大众的效用越来越低,最后陷入了“越调越高”的怪圈,而下一次调控就需要出台更严厉的调控手段,才能压住房地产。

而这次政府调控房地产除了上面说到的是想把水挤到实业中去,或许也想打破大众这种房地产调不下去的预期。

所以调控手段不断“加辣”。新的调控从限贷限购升级到限售,从单一的房地产市场延伸至金融去杠杆,全方位围剿楼市,调控的力度可以说是史上最严厉的。

另外,为了防止出现系统性的风险,调控也不会狂风骤雨式的把整个楼市打残废,只能是期待拉长时间周期不断消化掉楼市的泡沫,这也就意味着调控的主线剧情会延续很长、很长一段时间,中间调控政策或许会出现各种小的调整,但摁住楼市的主基调应会维持很长时间,或许直至中国实体经济有明显复苏,那时即使没有楼市调控,资金也不会往楼市跑了。

调控的力度和时间长度,都决定了这次房产中介关门不可能是春天来临前的倒春寒,而是一叶知秋,漫长寒冬即将到来了。

其实,这次除了链家,其他中介包括房天下、我爱我家这类中大型中介企业也都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。

随着楼市进入冰封期,看房人数越来越少,交易量下降,房产中介的业绩将会越来越惨淡,房地产中介公司盈利越来越少,可以预想到链家这次批量关店只是开始,相信很快中介行业还有一批门店会关闭,关闭门店将会愈演愈烈。

大型中介公司可以采取收缩战线,储藏实力过冬,熬至这个漫长冬天,再出击。而小型的房产中介在严格的监管合规和惨淡的市场的双重夹击下,或会倒在这次寒冬中

✦   尾声

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根据wind数据,30个大中城市的成交套数同比数据在调控后出现明显下降,调控政策在一手房市场成效明显,政策的传导在后续将越来越明显。

在认房认贷和限售的调控政策下,二手房市场只会是更加惨烈。比如,以前二手房市场部分来自有房换大房等改善的需求,但受到认房认贷限制,卖完房后将不会有贷款优惠,而且首付还增加,现在基本就打消改善住房需求。

今年初传出我爱我家、房多多谋求重组上市,而链家也在最后关头幸运引入地产大佬入局……久经战阵的房地产中介们相信已预感到了今天,都纷纷加快了融资步伐,但是寒冬来得突然且迅猛,上市之路也蒙上了一层阴影。对于那些身体单薄的中介公司,能不能熬过这个冬天,殊未可知。

而对于投资者而言,君子不立危墙之下:

第一是先远离地产中介股;

第二是要认真考虑与所有地产公司做切割。

今年大概率是中国房地产行业最红火的一年,但却是股价集体走牛的最后一年——这是一个未来相当长时间内会被政府、上帝和基金经理同时放弃的行业。