“低房价”的重庆长沙,能不能成为样板城市?

2016-12-09 17:16 木子Lee 阅读 9697

一、低房价与高增长并存,楼市清流重庆长沙

自去年以来,多地楼市出现了一波涨价潮。对于投资者来说,前段时间是一波难得的大行情,对于有刚需的居民来说,那简直就是泥石流。尽管最近由于政策调控,止住了这波行情,但是已经上天的房价就算微跌也回不到从前了。

2015年底,深圳房价的收入比为27.7,而上海易居刚刚发布的2016年前三季度《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》显示,深圳的房价收入比约为37这个数据是什么意思呢,房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。简单来说,就是平均算下来,一对夫妻37年的工资才够他们在深圳买一套房。是的、没错,居民家庭年收入,一般是指夫妇二人的年收入。如果你是单身狗,哦不、单身贵族,那么可能需要花74年的工资才能在深圳买套房

不要慌,在这波涨潮里面,还是可以看到几股清流:重庆和长沙的房价就还是很稳定的。虽然这几个月重庆和长沙的房价有轻微上升,不过以10月份的均价来看,重庆的房价也才7385/平方米,对比5年前6951/平方米的价格也不过涨了6.24%。而长沙的房价也才7034/平方米,跟5年前相比每平米涨了436元,也就是6.60%。清流真不是吹的啊~

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重庆和长沙,一个是直辖市,一个是省会城市,房价这么低难道是经济出现了什么问题吗?

并不是。相反,他们的经济发展状况很健康。

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重庆GDP的增速一直很快,2016年上半年的GDP8000.83亿元,全国第6,按名义增长率计算,同比增长10.54%

长沙,过去十年GDP名次全国上升最快的城市,2005年的第24名上升到2015年的第14。今年上半年全国排名不变,GDP4280.01亿元,按名义增长率计算,同比增长10.41%。如果长沙按照这个速度增长下去,冲进前十是迟早的事。

低房价、高GDP,重庆和长沙厉害了,这个搭配简直是样板啊~

二、温凉房价,原因几何?

那么重庆和长沙的房价为什么还是保持在低位呢?

原因一:城市土地供应较为充足,开发商拿地成本较低

在土地供应方面,长沙在2013年和2014年的土地供应面积都超过1000万平。重庆更是海量供应,自2010年土地供应面积就一直是全国第一。2011年的土地供应面积就达到4697.04万平,2013年更是达到峰值6372.05万平,即使近年来有微降,2015年的供应土地占地面积也还是有5812.80万平。

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重庆的土地供应面积之所以比长沙高出很多,是因为地票制度保障了重庆的“源头”供应2007年,重庆实施了地票制交易试点改革。这个政策就将农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,增加耕地数量,然后根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则,增加相同数量的城市建设用地。之后地票交易在重庆逐步发展,2011年达到最高峰3526.68万平,近年来每年的交易量稳定在1333万平左右,占供应土地面积的20%以上。

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由于供给充足,拿地相对容易,因此重庆长沙成交的土地溢价率也就比较低。重庆和长沙的土地溢价率多维持在10%一下,甚至在2014年和2015年长时间以底价成交。

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得益于低溢价率,重庆和长沙的楼面价则长期保持在2000元/平方米以下,面粉的价格稳定,面包的价格自然也没有大幅波动,重庆和长沙的房价维持在7000元左右。

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原因二:需求不足

城市的人口变动情况是判断城市房价变化的指标之一,当一个城市的人口在急速膨胀的时候,这个城市的房价也会随之上升。从需求方面来看,重庆和长沙人口吸引力有限,所以需求弹性不足。2014年长沙的常住人口为731.15万人,户籍人口671.14万人,从人口流动情况来看属于健康状态,但是从需求的角度来看,二者仅相差60万人,外来人口少,缺少购房动力,这是长沙房价偏低的一个很重要原因。而重庆的人口吸引力则更弱,2015年重庆的常住人口为3016.55万人,户籍人口为3371.84万人,净流出比例达到10.54%

三、样板城市,值不值得北上深学习?

既然重庆和长沙经济发展水平高,房价又控制得好,北上深是否应该学习它们的经验呢?经济发展水平确实对房价产生一定的影响,不过房价水平跟产业结构的关系更大。不管是中国还是全球,房价最高的无非是两种城市,一类是金融中心,另外一类就是科技创新中心。因为金融和科创产业对财富的聚集度高的可怕,而巨量的财富聚集在狭小的空间内,地产就成为了最好的资金蓄水池。与长沙重庆不同,北上深尤其是北京和上海的第三产业占比很大,这样的产业结构就决定了它们很难把房价控制在低位。

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另外金融中心和科技中心的聚集力不仅仅体现在财富上,还体现在人口吸引力上。前面提到过,长沙的人口净流入仅为60万人,重庆的处于人口流出状态,所以需求弹性弱,北上深的情况跟长沙重庆的大相径庭,北上深2015年的净人口流入分别为825.3万、981.65万、792.9万。三地的净流入人口超过了本地(户籍)人口的一半,深圳的净流入人口更是本地(户籍)人口的2倍之多,在这种情况下,市场上有着强劲的住宅需求。

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在需求强劲的时候,要想维持平衡,增加供给是必不可少的。然而北上深近年在喊着调控房价的同时采取的确是收缩的土地供给政策,尤其是北京和上海,跟2012年相比,土地供给减少了约1/2。土地供给变少了,地王也就层出不穷,住宅的楼面价直接被抬高,最后延伸到住宅价格上,房价也就水涨船高。

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如果要学习重庆和长沙,那么北上深就应该增加土地供应。今年6月23号国土资源部发布了《国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案的通知》,对比调整前和调整后的土地利用方案,我们会发现:

北京2020年建设用地总规模从原先的38.17万公顷降低到37.2万公顷;

上海2020年建设用地总规模从原先的29.81万公顷增加到32万公顷;

广东2020年建设用地总规模从原先的200.6万公顷增加到208.53万公顷。

北京市建设用地规模减少了约1万公顷,从概率上来说,减少住宅用地供给是大概率事件。而上海和广东建设用地指标虽然上升了,但也不一定都用作住宅用地,释放的土地指标还可能作为工业用地、公共设施等其他用途。所以即使在建设用地指标释放的情况下,住宅用地供给也不一定会增加。

土地的供应量常常会和土地财政挂钩,土地财政带来的财政收入对于各地ZF都有不小的吸引力。对于三四线城市来说,市场需求并不旺盛、土地溢价率低,这样一来,地方ZF想要获得高额的财政收入,就需要供应大量的土地。

但是,与三四线城市大不相同的是,一线城市的市场需求旺盛,有序的控制土地供给会强化土地稀缺性,在这种情况下,大量的资金追逐少量的土地,价格自然就会被抬起来。今年1~9月,全国300城成交土地总面积57508万平方米,同比减少2%。与此同时,土地出让收入却大幅增长,总额达到19262亿元,同比大增40%。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%。所以对于一线城市来说,有序的土地供给,并不一定会给土地财政带来负面影响,一线城市并没有充足的动力像三四线城市那样大量供应土地。相反,采取收缩的土地政策,可以实现城市规划和土地财政双方面的可持续发展。

这样看来,依靠供给来控制房价这个方法对北上深并不适用。

 结语:

一个城市房价的高低,除了跟经济相关,更多的是跟产业结构相关,而北上深这种金融科创中心就决定了它的房价一定处于高位。同时伴随着大量人口的涌入,需求远远大于供给,而大城市的特殊情况也很难做到充足的供给。所以长沙重庆的低房价经验,北上深怕是很难借鉴了。