雅居乐(03383.HK)：财务稳健显露强韧性，战略部署助未来升级

近日港股进入中报发布密集期，回顾地产行业数据，5-6月销售环比出现改善，但同比降幅依然较大，且投资、新开工仍处于低位，基本面实质性回稳仍需时间。在需求端宽松、供给端纾困的大背景下，预计政策仍将进一步发力。

今年7月，政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

同时，在销售端，因城施策政策力度较此前进一步加强，核心城市政策再度升级。此外，按揭贷款利率也随 5 年期 LPR 下降进一步下调。在房企端，政策也已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。

可见，在政策助力、预期逐步转向下，地产行业向上趋势不变，稳健绿档房企在融资、拿地、销售端加速集中，未来随着优质混合制企业和民营房企经营改善，其配置区间或已显现。

笔者观察到，雅居乐在8月30日发布了其2022年中期业绩，在当前地产转折的关键节点，我们又该如何看此份成绩单呢？

营业额316亿元，财务稳健夯实跨周期能力

2022年上半年，雅居乐稳中求进，1月至6月销售表现稳定，公司半年预售金额为人民币394.5亿元，对应累计预售建筑面积为307.0万平方米，预售均价为每平方米人民币12848元；营业收入为316.45亿元；毛利润为73.98亿元，整体毛利率为23.4%；物业发展业务收入与多元业务收入的占比分别为75.1%及24.9%，其中多元业务收入的占比较去年同期上升8.1个百分点。

在地产行业面临严峻挑战的环境下，公司不仅扛住了各方的压力，而且还保持了较好的韧性，这是十分难能可贵的。这背后离不开公司全国布局的优势，有助分散地域及政策风险，近年更大力推动产品力革新，提供多样化的优质产品，为客户打造个性化的需求，助力获得销售溢价，实现在市场上的持续突围。

对于各大房企而言，把控风险将成为未来土地投资的首要考虑，战略上对城市"深耕发展"变得极为重要，同时，财务稳健、产品差异化、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇。

雅居乐在财务上保持着优秀的管控能力，积极进行债务管理，优化财务杠杆，平衡债务风险。同样在8月30日，公司公告称已将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。至此，公司已如期完成了8月份最后一笔到期债务的偿还。

根据半年公告显示，雅居乐的借贷相对于2021年12月31日减少人民币137.04亿元；净负债比率降至48.3%，较2021年12月31日下降2.5个百分点。此外，雅居乐加强管控融资成本，进一步降低实际借贷利率，下降至5.59%。融资成本的下降使得公司具有更好的偿债能力，对于基本面也有巩固的作用。

深耕大湾区与长三角，土储开启成长周期

截至2022年6月30日，雅居乐于81个城市，拥有预计总建筑面积为4349万平方米的土地储备。

面对行业困难时期，雅居乐采取了积极的措施应对风险，加强对企业总体安全的把控，重视资产质量，提升企业财务稳健能力。

一方面，雅居乐强化核心区域的布局，坚持深耕战略，采取审慎的投资策略，另一方面聚焦优质的土储项目，从源头保障产品的去化和资产的抗风险能力。

报告期内，雅居乐持续深耕粤港澳大湾区及长江三角洲两大城市群，在大湾区的土地储备约为1055万平方米，占整体土地储备的24.3%，现拥有开发项目达51个。长三角则拥有达529万平方米的土地储备，占整体土地储备的12.2%，现拥有开发项目达47个。并且，中国香港还拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备约为20389平方米。

值得注意的是，雅居乐以中国房地产市场为重点发展版图，同时以审慎策略来拓展海外市场。目前雅居乐在海外拥有4个开发中的项目，截至报告期，公司在海外的土地储备占整体土地储备的0.7%。

优质充裕的土储保证了公司成长的需要，同时亦契合了公司在当前市场不确定抬升状态下的去化节奏，形成了“进可攻、退可守”之势，为未来销售增长带来了充足的可售货值供应。

随着房地产行业步入下半场，雅居乐深耕湾区，不断寻求在高能城市上的突破，构建核心竞争力，这不仅有助于其进一步在行业中打响品牌知名度，还将有望令其在行业中持续保持领跑姿态。

战略部署开拓新章，未来发展深度升级

“没有一个冬天不会过去”，房地产行业正面临严冬，在多重因素的共同作用下，房地产正迎接行业的重大挑战，在此关键时刻，战略发展规划显得尤其重要。一个好的战略，犹如冬日中的暖阳，照耀着公司生根发芽，并在春天到来时茁壮成长。

就雅居乐而言，公司对房地产行业有着深刻的洞察能力，准确制定了一系列高瞻远瞩且紧贴行业发展方向的战略措施。

在产品力锻造上，雅居乐筑造了不同发展阶段的城市高端产品、低密度产品、生活大盘、旅游地产等项目，推出了包括雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系在内的“5N全维度产品体系”，以及一套从看房至入住后的全周期服务标准“5S+生活服务体系”。通过不断打磨产品，雅居乐得以沉淀品牌，构筑穿越行业周期的动力。

在多元业务布局上，雅居乐“地产为主，多元业务协同发展”的营运模式显露成效，公司充分发挥旗下物业管理及其他业务的协同效应，为公司贡献稳健的收入。报告期内，物业管理收入同比上升31.7%，同时还成功获得多个高质量的非住宅业态项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目，充分显示全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。

在业务扩张上，雅居乐开始迈入新能源汽车及调味品行业两大新板块。目前公司已成为WM Motor Holdings Limited（威马）和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。

值得注意的是，威马汽车作为中国智能纯电时代的重要先驱之一，已于2022年6月完成向港交所递交上市申请书。威马汽车在无人驾驶、自主泊车等智能化场景里拥有较强的竞争力，同时公司始终坚持自研，并且拥有自建工厂，未来新能源车下半场的竞争力更强。

目前雅居乐持有威马6.46%股权，后续威马汽车一旦成功上市，一方面威马汽车将给公司带来一定的收入；另一方面，威马汽车在智能出行等场景的优势，结合上雅居乐相关智慧物业、智慧服务等业务，将有望联动产生更多协同效应，促进双方快速发展。

综合而言，雅居乐在稳住主业的基础上，不断扩展多元化业务，为公司构建第二增长曲线，同时也强化企业渡过行业低谷的能力。

结语

展望房地产未来发展远景，在“房住不炒”的主基调下，行业在政策面的调控之中将有望持续保持健康发展。

聚焦到雅居乐来看，短期内公司的战略仍是以稳为主，在公司的“保节点、保底线、保品质”战略要求下，雅居乐在短期内既保证了75个项目的如期交付，同时不断优化负债，降低债务压力，保证稳健经营。

中长期来看，雅居乐更多聚焦于核心城市，同时不断优化公司的经营与管理方式，让管理架构更扁平，经营效率更高。在“地产为主，多元业务协同发展”的战略下，公司整体业务将能稳步发展，全国品牌知名度也将持续提高。

放眼未来，粤港澳大湾区势必成为带动国家经济发展的重要引擎，雅居乐作为深耕其中的优质房企，在立足大湾区等高能城市的基础上，不断在其他城市发力，未来将展现出了更优质的成长属性。