【业绩会直击】祥生控股集团(02599.HK)：核心净利润增长143.7%，财务管控成效显著

2021年8月27日，祥生控股集团(02599.HK)召开2021年中期业绩发布会，公司执行董事兼行政总裁陈弘倪，执行董事兼常务副总裁韩波，副总裁兼首席财务官谈铭恒等参与了业绩会直播。

一、公司业绩回顾

上半年，祥生控股集团实现归属集团权益合约销售额496.81 亿元，同比增长约30.4%；归属集团权益的合约销售建筑面积约376.36万平方米，同比增长约28.3% 。

期内公司实现营业收入158.94亿元，同比增长约 19.6%。毛利润达到28.6亿元，同比增长19.3%；净利润9.7亿元，同比增长135.6%；核心净利润为9.7亿元，同比增长143.7%；归母核心净利润为5.34亿元，同比增长54.8%。

二、经营情况回顾

1、销售规模稳步提升，财务指标持续优化

祥生控股集团拥有地产开发一级资质，成立于1995年，历经超25余年发展已逐渐形成全国化的战略布局，并于2020年11月18日正式在香港联合交易所主板上市。2021上半年，公司实现归属本公司权益合约销售额为496.81 亿元，其中浙江省、泛长三角区域是公司重点布局区域，两个区域的销售额占比分别为50.5%、36.9%。受益于近年长三角地区房地产市场的表现，祥生控股集团结转项目销售均价不断提升，据中期报告显示，其归属本公司权益合约销售均价为13200元每平方米，较上年同期增加1.6%。

在保持业绩稳步增长的同时，祥生控股集团同样注重债务结构的优化，并维持良好的现金流状况。截至今年上半年，公司现金短债比为1.2倍，剔除预收款项的资产负债率为79.4%，稳健扎实的财务指标为公司后续创造了一个健康、灵活的融资环境。现金方面，截至今年6月30日，公司现金及银行结余约为人民币273.19亿元，较2020年12月31日增长约12.4%，充裕的现金足以维持公司抵偿债务及后续经营发展。

受益于公司良好的财务管控能力，上市不到一年，公司即获得多家权威评级机构的肯定，反映出国际资本市场对公司的认可。于今年5月，穆迪、标普、联合国际等三家国际评级机构先后给予祥生“B2”“B”“BB-”评级，今年6月，惠誉首予祥生控股集团"B"长期外本币发行人评级，展望"正面"，良好的评级表现对公司未来拓宽融资渠道，降低融资成本具有重大意义。此外，公司也于今年3月15日正式纳入恒生综合指数，上市3个月即纳入该指数也显示了资本市场对其认可度之高。

2、“1+1+X”战略布局，优质土储为中期业绩护航

自2016年起，集团实行“1+1+X”的发展战略，在深耕长三角重点区域的同时，积极向其他具高增长潜力的城市扩张，择机进驻新城市开疆拓土，锁定新的发展机会。

截止至2021年中期，公司所占土地储备总量为2295万平方米。2021年上半年集团新增项目18个，其新增土储应占建筑面积为287万平方米，应占土储成本为176亿元，平均土地成本约为每平方米6120元。

从拿地的区域结构分布来看，其新增土地储备主要集中在浙江和泛长三角地区，分别占总面积的60.3%与39.7%，由此可见，公司始终贯彻“以浙江省为大本营，深耕长三角地区”的战略方向，未来随着长三角城市群经济的快速发展，将会为公司规模、盈利的增长带来强有力的支撑。同时，为了分散宏观调控所带来的风险，紧握新的发展机遇，公司亦有布局武汉、呼和浩特等潜力城市城市，以进一步优化公司的土储结构，实现全国化布局。

三、业绩会问答环节

【Q1】目前祥生的三道红线，两条已转绿，公司如何做到在短时间内，使得“三道红线”指标迅速转变？未来公司会做什么调整，加快指标转变？

A1：三条红线政策实施从长期来看非常有利于促进行业稳定的发展，控制杠杆的增长率，从而降低行业整体运营的风险，这种市场化、规则化、透明化的融资规则，个人认为有利于像祥生这样长期稳健运营、负债指标不断改善优化、规模稳定向上的企业形成稳定的金融政策预期。通过合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。

公司三条红线改善情况，截止到2021年6月30日，公司三条红线指标都明显改善，净负债率和现金短债两项指标达到要求，净负债率从2020年底136.4%显着下降了40个百分点，达到绿线要求，现金短债比从2020年1.1倍稳步提升到2021年的1.2倍。剔除预收帐款资产负债率下降3个百分点。

祥生之所以可以取得三条红线改善效果，有如下原因：

1.控制有息负债规模，截止到2021年6月30日，公司有息负债总额462亿元，与2020年底基本持平。现金和银行结余在2021年6月30日是人民币273亿元，比2020年底增长约12.4%，使得公司净有息负债余额下降14%。

2.公司在2021年上半年加大了股权合作力度。

3.上半年通过利润结转，增加公司权益。

未来，公司财务结构会不断优化，有望在1-2年时间使得三条红线全部绿色达标。

具体措施有几个方面：

1.会持续多元化拿地政策，拓展开发模式，加大合作开发力度。

2.合理安排交付节奏，使之更符合公司整体战略部署要求。

3.加强资本市场融资力度，优化融资渠道，通过和金融机构建立长期融资安排，优化债务期限结构。

4.开源节流，严格监控业务运营中支出的合理性。

5.加大回款力度，进一步改善现金流。

【Q2】公司目前整体的债务结构及规模是什么样？公司对房贷集中度新规等收紧政策怎么看，如何应对？

A2：公司目前有息负债类型主要包含银行、资本市场直接融资，如海外发债、公司债，以及其他非银行融资，截止到2021年6月30日，总有息负债余额462亿元人民币，这是与2020年底基本持平。从类型上来说，银行贷款和资本市场直接融资占比分别达到38.1%和11.2%，两者合计比例比2020年底合计比例上升8.3个百分点，与此同时，其他融资占比是50.7%，比2020年底下降8.3个百分点，使得公司债务结构得到一些优化。

得益于公司债务结构的改善以及资本市场融资规模的不断扩大，公司平均融资成本这几年在持续下降，从2019年9.3%，到2020年9.1%，2021年上半年进一步下降到8.6%。未来公司也会积极拓展不同融资渠道，进一步降低非银行融资占比，同时也会致力严格控制各项融资成本，未来祥生在境内外资本市场领域也会进一步发展。

关于贷款集中度的问题，金融机构资源有限，贷款集中度会使得金融机构有偏好，更多向更优质企业集中。这意味着像祥生这样排名靠前、财务稳健、运营效率较高的低风险企业更能获得金融机构的信心。

另外一点，祥生本身土地储备越来越多向一线和二线、强三线城市靠拢。今年上半年进入杭州，去年进入合肥、南昌等新一二线城市，这些城市都是金融机构普遍看好的城市。祥生和很多国有银行、股份制商业银行、众多金融机构都建立了良好的合作关系，通畅的融资渠道对于我们未来稳健发展也奠定了良好的合作基础，为我们进一步降低融资成本奠定坚实的基础。谢谢！

【Q3】公司毛利率未来是否还有上升空间？将如何进一步提升盈利水平？

A3：公司2021年上半年毛利润约为28.6亿元，较2020年同期增长19.3%，毛利率为18%，与2020年年底毛利率基本持平。

公司未来毛利率将会逐步提升，主要由于：

1.收入端方面，2021年上半年公司的权益合约销售平均单价为1.32万元/平方米，收入结转单价为1.13万元/平方米，销售单价比结转单价高1，900元/平方米。公司结转期通常为两年左右，因此预计未来结转收入单价将会上升。

2.成本端方面，2021年上半年公司的单方建安和单方财务成本较2020年全年平均水平有所下降。就单方土地成本而言，由于2021年上半年公司新拿地块集中在浙江杭州、绍兴等深耕城市，新拿地单价较结转土地单价有所上升。

3. 结合来看，随着公司未来在一二线城市不断深耕，规模效应不断继续发挥，综合融资成本还是有下降空间。虽然新拿地成本有所上升，但是目前祥生单方的成本单价上升，仍小于结转单价的上升，也就是说未来公司的毛利率上升是必然趋势。同时公司也会通过合作开发模式等提高拿地效率，提升拿地质量，从而降低土地成本，进一步提升公司整体毛利率水平。

未来除毛利率将会逐步提升以外，净利率也将持续改善：

1．随着联合营项目数量逐渐增加，未来几年内这些项目也将陆续交付，为公司净利润带来一定的贡献；

2.此外公司近年来费用管控效果显着，2021年1-6月公司销售费用和管理费用占总收入的比例较2020年同期下降1.7个百分点。未来随着运营效率的提升，还有进一步下降的空间。总体而言，公司未来盈利水平将不断改善、稳中有升。

【Q4】经过上半年的集中供地，目前多地叫停土地出让，预计在进行供地规则的细节将会修调，公司对此政策持什么样的观点？政策的改变对企业是否有影响，如何应对？

A4：今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地，祥生积极参与，并且获取了部分优质土地，尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化，同样会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性，然后做出相应规划。

首轮22城集中供地结束。公司积极复盘首轮供地情况，从同行到政府阶段，对于第一轮集中供地的政策，其实在各个城市之间最终的落地情况，包括土拍细则制定上还是有比较大的差异。公司相信在第二轮集中供地上，对于第一轮供地的这些差异，包括政府的导向，会在第二轮当中做出一些调整，会做出一些完善。

公司也关注到，除了个别几个城市，像厦门等城市，在之前已经完成了第二轮集中供地，像杭州是在昨天，南京是在前天，分别制定了新的集中供地政策和策略，包括很多城市在叫停或延缓第二轮集中供地。

这些政策，包括延缓集中供地措施出台，公司认为，是为了进一步提升房地产行业健康发展。通过对土拍细则调整项的分析，第二轮集中供地政策主要变化在于三个方面：

1.稳地价：杭州、天津、济南等城市在达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人；杭州、南京、福州、济南等土地溢价率下调至最高15%，持续稳地价、稳房价、稳预期。

2.竞品质：杭州、南京、成都等要求品质与土拍相挂钩，提升产品力。

3.提升土拍市场的公平公正，促进土拍市场的稳定，包括限制马甲、审核资金来源等。

以上三方面，从稳地建角度来讲，能够提升整个行业安全性、提升某一个具体项目的利润率，有利于行业发展，尤其对于祥生而言。

产品方面，很多城市提出竞品质要求，祥生一直追求产品力，从另一角度来讲，产品力已经逐渐成为祥生的核心竞争优势，接下来祥生会通过对产品力的进一步研究和提升，在竞品质方面发挥公司产品上的优势。

集中供地能够促使我们对于深耕城市、深耕区域的土地研究、市场研究、客户研究进行更深的研判。在这一过程中，祥生深耕的优势将逐步体现。

【Q5】公司上市后都有哪些改变？对于后续的发展在资本层面以及业务层面又有那些重要的规划？

A5：上市对于祥生控股集团来说，毫无疑问是一个重要的转折点，上市以后祥生控股集团进入了一个新的发展阶段，同时也在迎接着新的发展机遇和挑战。面对新的变化，祥生始终会积极、审慎并以稳健和可持续作为企业发展的目标，未来我们也不会盲目地追求规模，有质量的增长将会是公司未来一段时间发展的战略方向。

资本层面，会持续优化三条红线相关指标，力求企业运营能够在行业稳定、可持续发展过程中，给投资人、企业本身以及客户一个更正面、稳定的评估。第二公司也会继续优化财务结构，从而降低整体融资成本，提高盈利能力。第三公司会积极提升信用评级。

业务层面，首先祥生将坚持“1+1+X”投资战略，同时坚定深耕策略，能够在浙江省以及泛长三角区域持续地拓展和保有市场占有率。其次，公司会持续提高产品竞争力，打造出能够满足客户幸福生活愿景的居住产品。

运营层面，提升包括开发、商业、办公等各类物业的运营管理能力，从而把控整体现金流的安全性。

组织层面，祥生希望能够持续完善和优化组织结构，打造一个学习型组织，从而能够适应、研究行业环境的变化、市场需求的变化，并做出及时的、适合公司发展的合理决策。

以上主要是几个层面的方向规划。