绿城管理控股（09979.HK）：发半年盈喜后涨逾5%，瑞信调升目标价至6.82港元

6月22日，国内代建行业龙头企业绿城管理控股(09979.HK)发布正面盈利预告称，根据对集团截至2021年5月31日止5个月的未经审计综合管理账目及内部经营数据的初步审阅，集团预期截至2021年6月30日止6个月的本公司拥有人应占净溢利与2020年6月30日相比，将录得不少于70%的增长。根据公告所示，此增长的主要原因源于疫情好转加速背景下，中国经济及房地产市场复苏，同时受宏观政策支持，集团代建业务的轻资产属性展现出良好的逆周期特征及更快的发展态势。

（来源：富途行情）

同日，资产市场以实际行动投出了“信心票”，绿城管理控股(09979.HK)早盘一度冲高大涨逾5%。而自年初至今，该公司股价已经上涨了超过40%。

不妨一同来看看，绿城管理控股此次积极的业绩预期和良好市场表现的背后对应着怎样的战略布局与未来价值？

1、全国性布局渐入佳境，业绩动能释放强劲

绿城管理在资本市场表现一路向好的底层逻辑并不难理解，除了物业代建模式本身具有的稳定现金流、轻资产模式及抗周期性的天然优势外，公司全国性战略布局带来的良好的发展预期，以及对公司优质经营能力的不断验证，也成为资本市场看好的重要支撑。

房地产行业由土地红利、金融红利转向管理红利时代，代建模式的赛道不断拓宽、市场需求持续放大，这同时也意味着未来越来越多的开发能力强、专业程度与品牌美誉度高的代建类公司将更容易脱颖而出。在这之中，往往谁所占据的市场份额越来越大，可服务的客群越来越广，其在行业中的竞争优势也更加显著，实现做大做强的路径也更加清晰。

就绿城管理而言，当前公司的全国性布局已渐入佳境，其旗下拥有储备丰富的项目以及结构多元的优质客户群。截至2020年底，绿城管理在中国28个省、89个城市拥有296个代建项目，合约项目总建筑面积达7610万平方米，其中主要经济区域建筑面积为6490万平方米，占整体面积85%以上。而在客户结构方面，公司在建面积中私营企业委托方占比28.3%，国有企业委托方占比40.5%，政府委托方占比31.2%。

不难预见，绿城管理在全国范围及重点城市的布局与扎根，将与未来不断扩展的多元客户群形成协同效应，加速对行业市场机会的挖掘，不断保持快速增长的步伐。

实际上，绿城管理的全国性布局及多元化客户为公司订单增长提供支撑，正推动公司逐步进入业绩释放期。对应到经营表现上，绿城管理此前公布的一季度订单量佐证了这一成长路径。

从公司公布的一季度业务数据来看，绿城管理2021年前三个月的新拓代建项目合约建筑面积为902 万平方米，新拓代建项目代建费预估23.4 亿元，两个数据均占2020年全年完成指标比重的40%意思,展现出强劲的业务拓展势头，充分验证了公司的发展潜力以及作为行业龙头的成长性优势。

2、行业大势所趋，市场空间打开

行业视角下，绿城管理无疑站在了一条兼具确定性和成长性的赛道上。

随着房地产行业面临深层次调控，在土地成本高企、融资渠道受限等背景下，代建模式依靠品牌及管理的输出和赋能，对行业模式及价值进行重塑，对于房地产行业走向更稳定健康的发展具有积极的引导和示范作用，是行业长期发展的重要方向所在。

根据中指研究院给出的指引，国内代建市场规模占比将保持年均21.3%的高速增长，到2025年,代建行业规模预计渗透率将达到12.5%,参考欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%,以平均值25%估算,代建行业的渗透率还有5.2倍的空间，发展空间可见一斑。

就绿城管理而言，不论是从企业增长速度和还是规模体量，都体现出其作为行业龙头的强劲综合实力。增长方面，从前文已经提到的各项经营数据公告来看，公司今年全年业绩目标超额完成已经可以期待。而在规模层面，从公司在管面积超7000万平方米以及在建面积超4000万平方米的数据来看，绿城管理足以跻身中国地产企业TOP10。

展望未来，在天高海阔的代建市场中，随着行业的马太效应进一步加剧，绿城管理的规模增长以及盈利空间也将不断被打开。

3、小结

就当前市场估值来看，绿城管理的市盈率TTM约为18倍，而港股物业管理板块目前平均市盈率已超40倍，行业龙头估值更达70倍以上，公司估值的提升空间可见一斑。而在此前绿城管理被纳入恒生物业服务及管理指数，随后瑞银、天风等机构相继上调公司目标价，并维持“买入”评级，亦足见资本市场对绿城管理和代建模式的认可。

此外根据瑞银对公司所发盈喜公告的最新点评，其认为，在充满挑战的营商环境下，小型/本地开发商对优质的项目管理服务的需求将不断上升，而绿城管理将凭借其良好的过往业绩从中获益更多。同时，绿城管理控股在政府/国有企业项目中具有强势地位，也使其不易受到房地产市场不确定性的影响。

瑞信预计，绿城管理2021财年新订单将同比增长20%，达到70亿元人民币，其中33%是在第一季度完成的，超预期的订单扩张进一步提高了公司收入增长的可见度。在更高的利润率假设下，瑞信将绿城管理控股2021-23财年的盈利预期提高了5-12%，据该行预测，公司在2020- 23财年的复合年增长率为26%。瑞信将其估值基准延后至2022财年，基于16倍市盈率，将目标价由4.75港元上调至6.82港元，维持“跑赢大市”的投资评级。

从长期视角来看，可以预见的是，作为代建行业数一数二的头部企业，同时又是资本市场仅有的两只代建概念股，绿城管理控股(09979.HK)的估值在稀缺性效应叠加不断释放的业绩增速上，还将有望得到重估。