雅生活服务(03319.HK)：瞄准物业并购窗口期，配股融资成长性进一步释放

物业股近年来频频出现配股潮，尤其是去年，相关统计显示，2020年共计有9家上市物业企业有配股动作，其中单6月份就有5家物企集中配股。而近期，港股物管公司配股亦有所升温，包括新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务先后均有配股动作。 

值得一提的是，碧桂园在去年12月已经公告配股过一次，而半年不到又继续配售融资，物管龙头尚且如此，这背后展现的行业发展趋势耐人寻味。另外，注意到，雅生活服务此次还是其上市IPO三年来展开的首次大规模融资，此举暗含的深意也非常值得探讨。 

物管企业积极配股背后的缘由不难理解，当前行业仍然以规模为王，借助融资抓住行业整合窗口期加速收并购，进一步扩大市场份额，成为物管企业要在行业中站稳脚跟的第一要义。近年来，随着越来越多的房企分拆物业板块上市，行业竞争进一步加剧，行业洗牌加速、集中度提升的大趋势下，物管企业的规模诉求愈发强烈，也催生了收并购浪潮。据克而瑞数据，仅在今年4月，物管行业就发生13起企业并购。而在2020年，物管业有效并购案例更是超76宗。 

通过收并购做大规模，首要的便是资金端能够具备支撑。正常而言，物管企业采取的是轻资产运营模式，负债率很低，现金流充裕，一般配股融资的紧迫性不大，而一旦在这方面有所动作，大概率也将更多的是出于长远的资金需求考虑。由此，再来看雅生活服务此次罕见的大规模融资也就不难理解了。 

具体再来看此次配股具体情况，5月28日，雅生活服务(03319.HK)发布公告称，当日，该公司与配售代理签订配售协议，拟按配售价配售总数约8666.68万股新H股。配售价为每股H股37.60港元，距上日收市价折让约6.58%。据公告显示，上述配售股份占本公告日期现有已发行股本约6.50%，占经配发及发行配售股份扩大后的已发行股本的约6.10%。业内观点认为，此次雅生活服务配股折让水平适中，据传配售认购情况火热。 

另外公告同时披露，本次配售所得款项总额约32.59亿港元，所得款项净额（扣减相关开支及费用后）约32.42亿港元。 

雅生活服务指出，物业管理行业受惠政策扶持，近年来高速发展，正处在转型升级的窗口期。配售完成后，集团将抓住行业整合的重要机会，进一步扩大管理规模、巩固行业领先地位，创新探索延伸产业链布局，升级智慧技术应用以提升客户体验，打造智慧城市全场景服务商。配售亦有利扩大股东基础及优化公司资本结构，增强集团财务状况及提供流动资金。 

不难发现，雅生活服务配售背后的意图相当清晰。此前在2020年业绩会上，雅生活服务就正式提出“双千亿平台”战略目标，一方面，包括住宅物业、非住宅物业及城市服务等在内的现有产业平台规模要持续扩大，雅生活服务的市值目标达到千亿。另一方面，在创新领域上，雅生活服务还要孵化出物业管理上下游千亿估值的创新业务产业集群。 

以行业终局思维来看，雅生活服务的战略布局不仅仅只围绕在规模上，更重要的是其透过全业态的布局，对产业链进行不断延伸，构建核心生态圈，形成独具特色与优势的竞争能力，在行业中铸造深厚的竞争壁垒。 

此次，配售可以说是公司在资金层面率先发力，以进一步推动战略落地，是全面推动“双千亿平台”战略目标实现打响的第一枪，可谓是一个里程碑事件。后续我们也将有望看到，雅生活服务还将继续在行业中加速跑马圈地，链接优势资源，创新新的业务模式，打开更多未来潜力。 

此次尽管受配售消息影响，公司股价短期内面临压力，不过，从长期视角来看，物管行业的投资逻辑以高成长性为主，雅生活服务借助新一轮融资打开新的增长通道，成长性也将迎来加速释放，后续业绩的确定性也将有望给其在资本市场上带来戴维斯双击的机会，潜力十分可期。 

而大行的研究报告亦验证了其投资机会所在，配股公告发布后，中金公司研报点评指，此系雅生活服务上市后首次募资。中金结合公司现金情况以及今年年3月公司公告的5家环卫企业收购情况，认为雅生活服务当前资金实力落后面积和市值规模相近的同行。 

中金公司同时指出，雅生活服务擅于利用资本市场实现自身的快速跨越式发展，其是作为港股市场上市的第7家物业公司，上市后两年内快速抢占先机，以合理价格并购总在管面积超过2.5亿平方米（并表口径）的优质项目，同时公司在城市服务等领域也较早抢滩落地收并购。此次募资后，雅生活服务也将有望延续较高的资金使用效率。 

目前雅生活动态市盈率仅在24倍，显著低于行业40倍左右的平均估值水平，且与行业龙头碧桂园服务70倍的市盈率差距悬殊。对此，在5月初美银证券的研报，即指出大型物管股现价相当于2022年预测市盈率26.7倍，而中小型物管股现价则相当于2022年预测市盈率14倍，其首选碧桂园服务(6098.HK)及雅生活服务(3319.HK)，认为碧桂园服务有较强的执行往绩，而雅生活服务估值则较低。

与此同时，中金公司报告亦调升了雅生活服务的目标价，其指出雅生活服务股票目前交易在19.3倍2021年和14.4倍2022年市盈率。考虑到其融资后有望打开更积极的成长局面，同时配股靴子落地、资本市场相关担忧解除，其上调目标价9%至47.2港元，对应18倍2022年市盈率，隐含25%上行空间。 

综上种种，可以预测的是，随着此次配股融资落地，雅生活服务的资金实力和运营能力进一步增强，“双千亿平台”战略目标有望加速推进，伴随后续一系列业绩以及收并购端的利好不断兑现，公司在资本市场的估值回归也将只是时间问题。