“零门槛”落户，其实是反向择城投资指标

来源：真叫卢俊

二线城市，抢人这件事，从开始出现，或多或少，都有点摆姿态的味道。

但是，后来从硕士，到本科，直到大中专，职高，职业院校、中级技工，城市抢人的“限度”，一再被刷新。

然而，还是太年轻啊。

前两天，石家庄出台落户政策：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可落户。 

不要998，不要寒窗苦，就算白了头，只要有证，就能上车。

我们追求多年的“零门槛”落户，居然这么不声不响，在石家庄出现了。不愧是“国际庄”，一出手就敢为天下先。

当然，某种程度，这也是托了楼市的福。

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在2016年初，石家庄中心区的房价只有八九千，在2016下半年到2017年经历了大幅度走高，全市均价达到1.5万左右，市中心2.3-2.5万。

接着，2017年9月份，限购升级，同时还出台了“五年限售”令。

从此，石家庄楼市就进入漫长的阴跌周期，尤其2018年5-6月开始特别不稳定，二手房一直在跌。比如，二环边上的某几个中高档楼盘从最高的的2.3万，跌到现在的1.7万，平均跌幅在15-20%。

预期传导到土地市场，就更不容乐观了，在2018年，主城区，已经出现不少流拍土地。

急啊！

不过，“国际庄”的运气不错，2月下旬，国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确指出：放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

意思就是，除了北上广深之外，你们想用落户这件事，托底限购的楼市，我也就睁一只眼闭只眼了。

政策春风吹进门，庄里人民好精神，一拍即合。而且可以想象，不远的将来，“零门槛落户”这种大杀器，很快变成常规操作，在广大二三线，遍地开花。

那么，当这样一种新趋势来临之际，对楼市到底影响几何。

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还是那句老话，“一城一策”下的楼市，已经被割裂成无数的区块，城市轮动的差异，已经快赶上股市。

从这种意义上来说，城市和股票投资相似度在拉进，而难度也在提高。那么从这个角度，我们来看看，率先放开的石家庄，这只股的成色如何。

很多朋友认识石家庄，是从一首《杀死那个石家庄人》开始的，但是对于这样一个大省的省会，其实很多人是没什么概念的。

经济肯定是一个城市最大基本面，鉴于2018年还部分地区还没发布，我们先看2017年26省省会经济总量。

在26个省会城市GDP排名中，石家庄的位次是第13位。然而，这样一个中间的尴尬位置，石家庄应该是东部沿海城市中，除了困境中东北外，倒数第一的那个。

这还没完，由于石家庄最新常住人口数量已接近1100万左右，拉到人均来看，“国际庄”的招牌，怕是挂不住了。

这时候的石家庄，已经和南宁，西宁一众西部弱省会，一起玩朋友圈了。

而且，这样的局面，直接导致了石家庄，成为一个外省人吐槽，本地人嫌弃，没有省会该有威慑力的省会。

它的GDP占全省的18%，在河北仅排名第二，距离第一名唐山还有一定差距，这直接让石家庄的省会首位度仅为0.8。

论名声，曾经的直隶首府，省会保定，有话要说。

论底蕴，保定，邯郸，一众河北名城笑而不语。

以至于石家庄的出租车，也要在后窗和座椅后贴上“我就是省会，我就是河北，我就是文明使者”。为了维护省会的地位，也是蛮拼的。

某种程度，把锅全部甩给石家庄，有点冤枉了。

要知道，一直到二十世纪初，石家庄还是获鹿县辖下的一个小村，1968年，石家庄才成为省会，短短50年，尽管变化天翻地覆，但毕竟显得年轻，资历不足。

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这样局面的由来，还有他因。

石家庄，可能是你在中西部中，所能见到资源最匮乏的省会了。

省会不同于其他地级市之处，在于除了经济发展和文化底蕴，还在于它集中了一省之内最好的教育资源，而这往往也是外来人口落户最看重的一点。 

可石家庄却是全国唯一没有重点大学的省会。 

河北省环绕京津，因为历史的各种原因，导致现在的高校布局无法形成合力，一盘散沙。

河北省最好的大学都不在石家庄。在天津的河北工业大学，是全国唯一的“异地办学”的211高校，其管理却是属于河北省，毕业生也很大部分留在天津。石家庄最好的大学，也就只有河北师大，和河北医科大学。 

在这方面和河北享有相似地位的，只有西部的西藏，青海和宁夏三个地区了。

按人均教育经费来计算，河北省常年名列全国倒数第一，比大家公认的全国最贫困省份贵州，宁夏，甘肃等都还差着一大截。 

这样的结果，在河北，考大学的难度超乎你的想象。 

医疗资源方面同样如此，据相关媒体的不完全统计显示，石家庄市三甲医院数量约在20座左右，在东部沿海省份，也是垫底的位置。

源于缺乏历史的积淀，也进一步影响了石家庄的基础建设。

截至2018年12月，大中华区（含港澳台）拥有地铁的城市总数已经达到了34城之多。其中，石家庄以30.3公里的通车里程，排在第30位。

而这对多数普通人来说，当考虑是否要在一座城市落户时，首先考虑的就是这座城市的户籍附属城市资源，以石家庄当前资源，想扛起抢人的大旗，恐怕不是那么轻易的。

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石家庄的区位也是难以言说的微妙，偏南的所在加上京津这两个巨无霸在北，让石家庄对河北的经济最好省北，辐射力微乎其微。

而石家庄，过去曾长期渴望早日成为京津冀三极中“冀”的核心点。但是等来等去，最终等来的结果却是，北京在京津等距观望的河北保定，划出了一片土地，搞起了雄安新区。

换而言之，京津冀城市群的第三极，再与石家庄没了干系。

但是，相比于这些刚性资源，石家庄软性环境才是值得注意的。

2018年年末由粤港澳大湾区研究院推出的《2018年中国城市营商环境评价报告》。在这份报告中，石家庄在全国的35个省会中，又位列榜单最后一位...

其实，招商环境这件事，很大程度来源于主观感受，但如果营商环境不能很好的经营，进而导致了城市无论是在招商引资，还是在产业导入，面临尴尬。

这方面，优质的产业和企业，一直在羁绊着，不止石家庄，甚至整个河北的脚后跟，而产业，才是人才愿意用脚投票的底层逻辑。

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这样一对比，我们再来看下，石家庄的房价。

按照房天下给出的2019年2月份全国主要城市房价数据显示，石家庄房价均值已超过1.55万元/平米。

那么收入情况呢？官方数据显示，2017年石家庄市市城镇居民人均可支配收入32929元，月均差不多2744元。

在其它城市，大家也会吐槽房价太高，要集全家之力才能凑够首付。但在石家庄，很多人则干脆说房子太贵了，哪是普通老百姓能买的。

在房地产圈中，有一个数据是专门用来考量城市房价是否处在合理区间的，即房价收入偏离度。偏离度越高，说明城市房价泡沫越严重。

对比来看，城市房价收入偏离度深圳为20.60%，北京为20.30%，三亚为19.30%。而石家庄是多少呢？18.00%。

如果这样还不够形象，那么用直观的标的感受下好了。 

石家庄全年GDP6460.9亿元，是隔壁省会太原的近2倍，但人均GDP59645元，人均可支配收入24651元，比太原还低。 

工资和太原差不多，但房价比太原普遍高三四千。它的房价收入比是23.60，排名全国第11位，可见，对于普通市民来说，房价确实比较高。 

这样一对比，石家庄的房价，处于什么区间，各位应该都有心中的那把标尺了。

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所以当可能的未来，二三线“零门槛落户”，将是常态出现我们周边时，作为个体，如果抉择。

当然，自住这种事情，是谁也拦不住的必须，就投资而言，这里三鱼送给各位两句话吧，

当有朋友问我，有些老破小看起来，很实惠，能买吗？

我一般回答，“买房这件事，尽可能买物业看起来贵一点，因为物业费贵的，哪怕遇见烂的物业，你还有换的可能，房价换起来也容易。你买了物业费超便宜，遇见烂的，大概率会一直烂着”。

还有就是巴菲特合作人查理芒格对一些股票的评价，“我就想知道我会死在何处，然后我永远不去那里。”

类似石家庄这种城市，对周边都市圈人们，可能依然还是不错的选择，但是对投资角度而言，同样的价钱，为什么不选内含价值更高，价格更合理的股票呢。

也许，就投资而言，放开“零门槛”落户的城市顺序，也是一份反向投资指标。