“金九银十”定律失效，越秀地产销售进度堪忧？

转眼2018年的十月都已过去一半，往年楼市“金九银十”的惯常表现在今年却不见踪影，不少行业企业在过去的9月份交出的成绩单甚至要淡过平日——这就有点尴尬了，眼看着2018年就剩这最后一季，大家伙儿还都指望着冲刺一把赶赶业绩呢，只是不知到最后能否如愿达成各自的目标了。

昨日（10月15日）晚间，港股主板上市的内地房地产企业越秀地产(00123-HK)公布了其截至今年9月30日止首三季的销售资料，好巧不巧，公告内容显示越秀地产就是那些在金秋九月“崴了脚”的内房开发商之一：其在今年9月份的合同销售金额约为23.82亿元（人民币下同），同比大幅下降约47%；9月份合同销售面积则约为10.87万平米，同比亦明显下降35%。

（来源：港交所）

不过，虽然越秀地产在9月单月录得合约销售金额及销售面积的双双下降，但就今年首9个月的累计销售情况而言，截至9月30日越秀地产累计实现合约销售金额约为357.71亿元，较去年同期还是增长了约24%，累计合约销售面积则约为173.89万平米，同比微升3%。

“金九银十”定律失效，越秀地产销售进度遇冷

然而值得注意的是，越秀地产年初为其2018年的发展定下了全年550亿元合约销售金额的宏伟目标，这一数字较2017年集团全年合约销售目标360亿元大幅度提升了52.8%，想来越秀地产对于自身在2018年的发展还是非常憧憬及自信的。但其昨日公布的今年首三季销售情况来看，截至9月30日，越秀地产仅累计完成了其全年销售目标550亿元的65%。

若我们仅仅从这些销售数字来看，即是越秀地产在全年过去75%的时间内仅完成了65%的目标，这样的进度当然是与原先的期望不匹配的。财华社查询越秀地产近三年月度销售资料发现，今年也是越秀地产近三年内9月份单月及首9个月销售表现最差的一年。

如下表所示，2016年及2017年越秀地产起码在“金九银十”中做到了“金九”，9月份单月合约销售金额都实现了正向增长，尤其去年9月增幅达到74%，非常强劲。而就三个年度内首三季的销售而言，越秀地产前两年的销售增速也好过今年的表现，尤其相较之下，2016年公司在前三季就完成了全年销售目标的87%，2017年同期也完成全年目标的80%，而今年前三季越秀地产仅完成全年目标的65%，在这样的销售进度下，公司要在今年余下时间内完成既定销售任务，压力可想而知：

虽然如此，越秀地产还是在公告中表示，根据公司今年的推盘节奏认为今年一至九月份的合约销售情况符合预期，并称公司有信心完成2018年全年550亿元的合约销售目标。那么问题就来了，越秀地产究竟是在“嘴硬”还是真的憋了大招准备随时爆发？其信誓旦旦的底气又从何而来呢？

钻营多年，业绩随行业表现曲折分化

作为一家起步并扎根于广东广州的房地产企业，经过多年发展，越秀地产已经成功在市场占得一席之地。港交所相关信息披露系统资料显示，越秀地产股份早在1992年就登录港股主板上市，起初公司业务并不仅限于房地产，还涉及收费公路业务、新闻纸（造纸）业务及超市业务等。

2008年越秀地产将新闻纸业务出售，并开始明确其以房地产作为战略性经营方针的核心；由于受到波及全球的国际金融海啸冲击，越秀地产抓住转型契机，在2009年内分拆剥离了原有的交通业务开始寻求专注房地产业务的发展。也是在这一年越秀地产又明确了“立足广州、拓展全国，住宅为主、商业比例适度”的发展定位，开始布局全国。2010年底，越秀地产将超市业务转让，彻底实现了非房地产业务的剥离，并自此专注于地产业务的发展。

通过三年的发展战略调整和实施，越秀地产的房地产业务很快就经营得有声有色。2010年越秀地产提前完成集团要在2011年进入“百亿港元俱乐部”的发展目标，在年内实现合约销售金额88.55亿元人民币，同比大幅增长45.2%。此后，越秀地产迎来了快速扩张的时期，无论是投资拿地的力度，还是规模业绩的增长都取得了可喜的成果。

2014年国内楼市出现较大调整，由于短期内供应量得到释放导致市场局部供求失衡，房价在高位回落，致使越秀地产营业收入增速放缓，更录得净利润下跌；2015年市场继续分化，越秀地产虽然实现营业额的较大幅增长，但年内毛利率、净利润及核心净利润均录得显著下跌；到了2016年形势有了新的变化，公司罕见出现营业额下滑的状况，但盈利能力得到提升，净利润和核心净利润恢复了明显增长。

及至2017年，中国房地产市场迎来强监管的新时期，在调控政策频频出台的行业大背景之下，越秀地产倒是维持了较为稳健的发展态势，整体业绩实现温和有力的增长。不过今年上半年的情况又开始显露出松弛迹象，半年营业额下滑，盈利增速也赶不上去年整体的水平了：

楼市风起云涌，越秀地产处境何如？

回顾2018年以来，国内房地产市场似乎更加复杂而严峻了。在金融市场波动，楼市监管趋严的宏观及行业环境下，内地房企们的压力越来越大，尤其近期市场关于取消预售制的传闻甚嚣尘上，凡此种种无不预示着，未来房地产业的从业者们将更加频繁地遭遇来自各个层面的挑战。

那么越秀地产能否在这风起云涌的时代及行业局势下站稳脚跟？其实总体而言，越秀地产钻营房地产业务的这些年还算比较平顺的，且在发展过程中几个关键时机都把握得不错，比如早年的房地产核心化和后来回归巩固一二线城市的布局思路，以及早在2012年就确立的“地产开发+商业运营+资本运作”创新发展模式等。并且从公司过往的经营表现而言，这些举措所带来的成果还是显而易见的。

应该说就当前的市况来看，越秀地产或许确实面临一定的压力，但这种压力其实是行业性的，越秀地产的处境还不算多糟糕，且看这一波浪潮最终会将池里的玩家们推到何处吧。

作者：彭小留

编辑：黎璐璐