棚改,到底改变了三四线城市什么

2018年10月,对于棚改的走向又有了新的暗示。会议明确要求:商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。当然也说明了,保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行。

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

2018年10月,对于棚改的走向又有了新的暗示。

会议明确要求:商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

当然也说明了,保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行。

棚改政策将会像楼市调控一样开始分化,库存多的城市依然将加速棚改,楼市需求也有一定支撑。但对于前期库存已经明显减少的城市,棚改政策对市场刺激作用将继续减弱。

为什么需要重视棚改。

01

3年多前,广大二三四五线城市房地产库存积压严重,咋办?那就拆迁货币化安置。

具体办法就是投放基础性货币给国开行等政策性银行,银行可以拿债券做抵押,获得期限极长、利率极低的贷款。中文名叫抵押补充贷款,简称PSL。地方政府再从国开行等政策性银行,获得棚户区改造专项贷款。

这个钱地方政府可以分20到25年偿还,利息也是很低,每一年还贷压力很轻。类似于老百姓买房经常使用的按揭贷款。

有了PSL,地方政府也可以低利率按揭,定向用于棚户区改造。

3年多,定向投放了大概2万亿的PSL,不仅帮助大部分三四线城市去库存,还拉动了和房地产相关数十个行业的发展。

所以你可以看到,过去两年,广大三四线城市不仅库存去的快、房价涨的猛,水泥、钢材、木材等相关建材行业的价格也是飞涨。

02

江苏扬州,一个典型的三线城市。2016年开始缓涨,2017年大涨持续到2018年上半年,当下房价尤其二手房价开始微跌。

也就在这个周期内,扬州的棚户区拆迁轰轰烈烈的开展了。城郊结合部所谓城中村成为拆迁重点。80%都实行了货币补偿安置。

每家大概能拿到200多万的赔偿款。如果家里人口多,多一个人补偿10万到20万元不等。

短短去年一年,城北板块拆迁户数就达到了3000多户,赔偿款总数大概在70多个亿。资金来源就是棚户区改造定向贷款。

一个板块瞬间涌进70多亿的增量货币,造成的后果就是板块内新房、二手房严重供不因求,一手房开盘必抢,秒光。二手房房东报价,一天一个价,夸张的更是一个小时一个价。

你不要,后面排队的多了去。甚至于部分房东看到买房人络绎不绝,咨询电话此起彼伏,一天几次毁价后,干脆不卖了。怪象频出,大量的拆迁户手里拿着现金,买不到房。

另外还间接刺激了其他非拆迁户们的焦虑心理,看涨预期高涨,不管有房还是没房,无论刚需还是改善,都争先恐后纷纷入市。

03

所谓短期看货币,中期看土地,长期看人口。

短周期,房价一定是一个货币主导的价格游戏。大量的城中村拆迁硬生生的制造了购房需求,大量增发货币通过这个渠道,短时间高密度巨量流入包括我家乡扬州在内的大量三四线城市。

伴随而来的,就是房价的上涨。

棚改火热,楼市看涨,导致的直接后果就是库存迅速去化。不管什么房子,无论品质好还是坏,日光成为常态。

家乡的新房库存迅速降到6个月、5个月、4个月、3个月去化周期。

于是乎,棚改拆迁导入大量货币,刺激需求,开发商锦上添花,又刺激了需求。城市群体性看涨预期正式形成。

04

棚改货币定向放水,按照底层强大的逻辑,演变进化成我家乡三线城市全民的狂欢。

于是,有了后来三套限购,三年限售。迅速锁定新房和二手房的流动性。

这逻辑里显然是隐藏着大智慧。

棚改去库存,提高城镇化水平,改善了部分老百姓的生活居住条件。去库存同时,刺激了需求,看涨预期形成,土地也能卖出好价钱。涨的差不多了,可以了,不能再涨了。限购限价限售,锁定流动性。

环环相扣,逻辑严密,库存漂亮的转移到拆迁户和其他居民手中。最后政策加码,长期持有,可以保值升值,但必须耐心的等个五年十年。

这是政策鼓励的财产性收入,但严禁投机炒作。

05

尽快取消商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县货币化安置优惠政策。

棚改拆迁政策到今天终于逆转了。说明三四线的库存估计去的也差不多了。

取消棚改货币安置,收缩PSL。

我现在最担心的是,取消货币化安置政策,在当下二三四线城市土地市场纷纷流拍,未来怎么办?

7月以来,杭州、苏州、南京、镇江等二三线城市先后出现土拍流拍现象,没有流拍的地块许多也是以底价成交。

土地市场传导楼市,寒意凌冽。金九银十也没有激发他们的活力。

当下棚改拆迁政策逆转,市场相当一部分购买力会瞬间消失。需求端的重大变化,对二三线的影响不同,分化严重。

棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30%。但在三四线城市比例普遍都在60%-80%。棚改定向货币的水没了,冲击最大的还是三四线城市,对二线城市的影响不是很大。

三四线城市的棚改拆迁不给钱了,棚户区拆迁改造还是要继续,新三年计划一直持续到2020年。

未来两三年内,大量的拆迁安置房又将卷土重来。在商品房之外,多出了巨量的房屋供给。需求端少了拆迁户们真金白银的刚性需求,新房还是二手房销售将更加艰难。供需矛盾发生逆转,未来供大于求将成为常态。

重构生态的过程将是非常漫长和痛苦的。三年来,通过棚改去库存,激发的一轮三四线城市房地产牛市,由于后续增发货币的水断流了,房价已经失去了继续上涨的动能。

过程的痛苦,不是每一个市场参与者都能够坚忍的。下一波等待周期也许会相当漫长。洗尽铅华,大浪淘沙,活下来的都是牛人。穿越周期的勇者,才是真正的勇士。

06

三四线买房人,刚需自住该买当然还是要买,不过也不用像之前那样心慌,时刻关注楼市,保持对市场的敏感。做一个时刻准备的有心人,房子可以挑到满意的为止。

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