欧神：交出100万的房子养老，每月领多少钱才划算？

作者：欧神

以房养老，我们大致可以参考人民网报道的介绍：

这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。

• 按照介绍，一些孤寡老天可以生前把住宅“倒按揭”给银行。房子产权归属银行；

• 银行每个月给老人2000多元。

• 老人继续居住，身故后，房子被银行收走。

听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人、子女、银行的三赢。制度创新，金融创新。

但实际情况呢，全中国第一例“以房养老”，早在2007年上海就出现了。当年也是大肆宣传。

但是上海“试点”，就完成了一例。此后就再也推行不下去了。

一、“以房养老”为什么搞不下去？

因为此类产品极度不公平。吝啬苛刻，风险收益绝对不对称。

不公平到什么程度呢。按照目前产品，老人持有一套价值100W的房产。

你把100万的房子交给银行。

每个月只能领取2514元。

你今年60岁，预期寿命86岁。

等你死的时候，才不过领取了26*3=78万元。

实在太不公平了！

别以为老百姓智商低，老百姓不是傻子。

老人已经够可怜了。仅有的资产，就只剩下安身立命这一套房子。

借100万，每年分3万，不还本。

设计产品的人，你良心不痛吗！

而这件事情，银行也是满肚子苦水。银行甚至都“不想做”。

银行的估值，以及逻辑体系是这样的：

• 你这房子100W，但是要26年以后才能拿到。

• 假设每年贬值2%，则26年后的旧房子，残值最多只有59万。

• 但是我今天就要给你现金，现金是有“利息”的。

• 按照现金的“贴现率”，我的确只能给你每年3万。

在实际操作中，因为保险公司还有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样老人的“回报”就更低。

该类业务长期执行，将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里，也容易积聚金融风险。

看见没有。这里面最重要的分歧，

是2040年时，房子值多少钱？59万还是590万？

如果你相信“传统教科书”金融理论。房子不断贬值，股票不断升值。

相信中国股市，会大大跑赢中国楼市。

则你账面计算出来，房子是只值59万。一股茅台换一套别墅。

问题是，老百姓不买账啊。

老百姓知道朴素而真实的道理。2040年，房子绝对不可能才59万一套。

多少孝子贤孙，眼巴巴地盯着老太太的房产。

谁要是敢把房子“每年3万”地交给保险公司，岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。

老百姓的期望呢?

租金忽略为零。

26年后，房子好歹值几百万。你想要老太太的房子，拿几百万来。

二、香港怎么算这笔账？

那么，“以房养老”把房子押给银行，究竟可以拿多少钱，应该拿多少钱呢？

我们可以换个算法。

“假设你有100万现金，保险公司每月给你分红。死亡则终止。

请问，你每个月可以领多少钱？”

幸运的是，这个问题，是严格有数学上解的。

2003年我在香港，巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的，是一种叫做“斗长命”的保险：

60岁老人，一次性付100万给保险公司。

保险公司每年分红，死亡则终止。

若不满75岁死亡，则付到75岁。给子女。

这个产品在香港当时的价格，是5666元/月左右。年率6.8%。

香港老人戏言说，这种保险，业内俗称“斗长命”。

按照6.8%的回佣率，前面十六年，活到75岁，拿回100万本金。

获得80岁，大约有3%的回报。

活到90岁，大约有5.4%的回报。

如果你寿命无限延长，甚至活个300岁。能不能把保险公司吃垮呢？

也不行。

因为收益率曲线最终是收敛的。收益率的上限，就是6.8%，这个在数学上是严格证明了的。

保险公司根据当期投资利率，再根据香港“人均寿命”加权平均。

最终定出了5666元的回报费率。

这一系列的数学精算，我们不必深研。我们只需要知道一点： 

“一名60岁的男性，将100万交出去，领钱到去世。合理的回报应该是5666元/月左右”。

显然，现有的中国“以房养老”每月只给2514元，实在是给得太低了。

三、以房养老的正确设计

那么，正确的“以房养老”应该是怎么回事呢。

中国之所以出那么大的偏差，因为“产品设计”不对。正确的“以房养老”。不应该是目前中国大陆的“二方模式”：

正确的模式，应该是ABC三方：

我们来看这里的B，也就是银行。它相当于承接了一笔“100万斗长命金融产品”。因此B逻辑是很清晰的。B不涉足任何不动产。也没有金融风险。

再来看C。

C相当于花了100万买了一套老公房。此后“长线出租”。C也是完全常规而合理的。更复杂的设计，还能租金递增。

最后来看A。

孤寡老人应该每月获得4000元，这个才是真相！！！

（说明：不满75岁死亡，则领钱到75岁。以免差异太大。）

四、遗产权的算法

ABC的表格，事实上也揭示了另一条“金融创新”之道路。

即：“遗产权交易”。

我们常常听说傻空吐槽，“自己住的房子，哪怕升值了也是账面财富，你又不可能卖掉”。

你隐隐约约觉得这句话是错的，逻辑是有问题的，但是又说不出谬误在哪里。

你想，房子可以传给小字辈。你儿子可清楚着呢。

房子价值100万，价值1000万，这能一样么。

真正的算法，即在于“遗产权”交易。

只要知道利率、年龄，就可以算出“身后房产”的价值。

一套房子多年产权，分为：

• 老人活着一直使用

• 老人死后归你

请问，这个“继承权”价值多少？

算法十分简单。

既然老人活着，每个月可以领4000元“年金”。

换算进“斗长命”产品。这份年金的价值，就是4000/5666*100W=70.59W 

•  老人生前使用，价值：29.41W

•  老人死后归你，价值：70.59W

在未来的金融市场，完全可以存在“遗产权”交易：

• 房价涨了，自己还要住。你可以把“遗产权”卖掉。

• 房价太贵，真买不起房。你可以购买没有“遗产权”的房子。

北京既然大搞“共有产权房”，为什么不搞“无遗产权”房呢。

当你活着的时候，房子无限使用。

当你死了以后，房子被政府收回。无法继承。

这样的话，北京的房价完全可以打个五折六折。

屌丝一方面吐槽房价贵，一方面又要100%产权。

经济适用房，还想传给子孙。

不嫌太过分了么。

五、结语

俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。

可是看到“孤寡老人付出100W，每个月领取2514元”，依然忍不住歇斯底里地愤怒。

交套房子出去，连本金都领不回来。

按照水库系内部的测算，拿走100万元房产，你大概要给我每个月15000，才值得和你换。