樱桃：深圳重要调控文件流出，看完让我惊呆了！

作者：樱桃

来源：：樱桃大房子（ID：ytdfz8）

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今天，深圳市规土委一份内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》流出。

这次新政策主要内容如下：

一：限制公司买房：暂停企事业法人单位在深圳购房，已经购买的商品住房5年内禁止转让。

二：个人限售： 住宅三年，公寓五年。

三：离婚两年内买房按照第二套计算。

我打电话给文件上的联系人，没人接电话，新浪乐居打通了，对方表示不清楚细节，这只是一个请示，具体以官方发文为准，官方会做何反馈，以及何时反馈，目前都不清楚。

深圳市规土委工作人员告诉乐居，目前没有接到相关政策通知，也不会实施。是否会出台新政，其表示不清楚。

但至少可以肯定的是，这份请示的内部文件是真实的，至于出不出台以后再说，但文件里面的数据，意外暴露了深圳楼市最大的一个问题就是，投机炒作水分太大了！

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请示文件谈到，由于新房限价，部分热点区域新房和二手房价格倒挂，买到即赚到效应发散，公司参与摇号带来了市场情绪紧张。

当然也不是所有楼盘都有倒挂，今年深圳106个在售楼盘，大概30%的楼盘存在倒挂，主要集中在南山科技园、蛇口、前海、龙华中心区等热点区域。

并特别点名了蛇口招商双玺，也就是传说中5000万只能找个角落蹲一蹲的那个神盘，以公司名义买房的数量，占到了摇号人数的22%。

由于价格倒挂，存在套利空间，大量手握现金的买家，为了破除限购，只好注册多个公司来参与摇号，这对于真正有买房需求的个人来说，肯定会形成挤压，文件认为，这违背了房住不炒，稳定房价的调控目标。

2017年，深圳企业购买新住宅总共有785套，虽然数量是不多，占比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期占比明显上升，具体上升多少，规土委就没有公布今年的数据了，估计是上升了不少，所以特别强调了企业投机意图上升，需要给限购政策打上公平的补丁。

此前，北京、广州、长沙、杭州、西安、南京等多个城市，已经出台了措施，暂停向企事业单位销售住房。上海在7月2日，也对企业限购了。

深圳跟上海的调控政策，历来都是同进同退的，深圳跟随上海对企业限购，堵住这个漏洞，应该是八九不离十的事。

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如果不是深圳这次请示文件流出，我都不知道深圳这个城市的投机炒作之风这么严重。

文件指出，2017年，深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%，基本上快占据半壁江山了！说明市场存在一定的短炒投机行为！

当然我不排除有一些确实是换房需求，我身边就有买了2年，2房卖掉换3房的，然后又只有2年，把3房卖掉，又想换个4房的学位房。

但说实话，他们在换房的过程中，其实同时也是考虑着如何让我的房子更加能升值，过2年，刚好税费也更低了，手中的存款也多了点，那就换房，尽量杠杆最大化，让手中的钱拿来做首付，撬动总价更高的房子，能不存钱就不多存钱，别放在手里贬值，改善房子是一方面，另一方面也是资产保值增值，这一点我是真服了深圳人的投资意识。

所以深圳二手房市场，大部分都是满2年就卖的房子，你要找满5唯一的房子，基本上快绝迹了。

文件给出的数据是，2015年7月-2018年6月，深圳居民购买的新房和二手房住宅总共是40.34万套，占存量房的23.7%，（目前登记在册的商品住房存量数据为170万套），如果限售三年，那将有40万套房源将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作。

但一线城市里面，目前只有广州出台了限售2年，北京只有两限房限售5年，普通商品房不限，上海还没有限售。

深圳在限售上，也有可能会比较谨慎，因为一旦限售，二手房可售房源会大量减少，剩下的房源会不会涨价？是不是会引发大家涌入新房市场，引发抢房？政府可能考虑的问题会更多。

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最后就是限离了，这个执行的可能性倒是比较大，因为深圳规土委文件上的数据显示，离婚后购房的比例太夸张了。

2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全深圳新房总成交量的10.8%，离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%，说明深圳离婚后，短期内再买房投机房产占比比较大。

目前，北京、广州已经出台住房信贷政策，避免购房家庭通过离婚享受住房贷款政策。而直接限离的城市，有成都、长沙等。

这也是打补丁，很多通过假离婚可以获得首套资格、税费优惠，这是造成假离婚买房的原因。

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整体而言，这个文件出台的可能性，我觉得第1条，对企业限购出台的可能性是99.99%，指日可待；第2条，对个人限售，可能性50%吧，我把握不是很大，因为上海大哥还没出啊；第3条，可能性90%，可能性也比较大。

对市场影响，如果对企业限购，对高端豪宅盘，可能会有点小影响，因为有钱人很多没有名额，毕竟是几千万的房子，也不敢轻易用不信任的人名义买，以前宁可注册公司买，多交点税都无所谓，如果不能买住宅了，那有钱也只能看着别人买了。

限离，减少投机炒作，但也只是个小补丁，不构成对整个市场大的影响。

如果限售能出来，会把一部分短炒的投机客烤焦，他们的杠杆比较高，有的人甚至是用消费贷周转，这部分投资客比例在10%-20%，如果他们是2016年进场的，那亏损无疑。

就目前其他城市来说，房价还在上涨的，投资者似乎忘记了限售这一条，比如重庆、昆明、宁波、贵阳、武汉、杭州等，楼市还是按照既有的上涨节奏在走。

房价下跌的城市，比如北京，环京，商品房根本就没有限售，主要是因为限购限贷太狠了，该跌照样跌。

厦门房价也跌了，限购限贷的同时限售了，等于雪上加霜，所以原计划短炒的投资客想割肉也不行，被套的动弹不得。

南京、广州、成都、苏州、郑州这些限售的城市，现在也是处于横盘状态，没有看到明显的下跌。

所以深圳如果住宅真的限售了，会跟厦门一样，从高位出现实质性下跌，还是跟其它限售城市一样继续横盘呢？

厦门的房价全国第四，土地面积也很小，需求来自整个闽南，杠杆非常高，投机炒作盛行，跟深圳也有些类似，只不过深圳的经济底子要比厦门还是强很多。

说这么多，一切都是假设，还是等一等政策明朗了再说吧，可以肯定的是，哪怕央行大放水，深圳的调控政策只会紧不会松，所以刚需有充足的时间在未来两年上车，别急。