一个房价24年上涨150万倍的地方，是的，你没看错，150万倍

◎海外掘金 |  宇庭

世界杯揭幕战俄罗斯对沙特5:0，据说有AI猜到了，但恐怕没几个球迷猜到了。首战结束后，最经典的段子是：

话虽这么说，但若俄罗斯人民搬出自己在莫斯科、圣彼得堡的房产证，还是能换一手宝石戒指的。

俄罗斯世界杯，留给中国的段子是：除了中国足球队没去，其他啥啥都去了。最大的疑问就是：中国看球-买房团也一起去了吗？

连世界杯都炒不热的国家，这个时候去炒房，要么是艺高人胆大的专业老司机，要么是被世界杯冲昏了头脑的土豪。

毕竟，在莫斯科市中心买套房，可不比北上深容易。买了房也要被俄罗斯的通胀和汇率波动吓破胆。

01

震惊！莫斯科房价24年上涨150万倍！？

又要骗我去俄罗斯炒房？别再神话这个地方了。

怀揣着每一个地方都有值得投资的房子的敬业精神，在微信上搜索“俄罗斯房价”，我们看到了“史上最惊悚的房价”。

这么厉害，吉尼斯世界纪录知道吗？

这动辄几十上百万倍的房价涨幅，到底怎么来的？

“随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。如今，如果你在汇率表里查询，1美元=76卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，你要知道，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。那么，现在1美元，大概相当于1991年7.6万元旧卢布。也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。”——微信公众号博闻财经

也就是说，24年涨了150万。

这些文章中广为流传的是这样一组数据：

莫斯科一套公寓住宅在1991年只要500卢布/平米，到2015年需要30万卢布/平米。而且，俄罗斯1998年时新旧卢布兑换比为1:1000。

俄罗斯政府规定，1998年1月1日起，发行新卢布，旧1000卢布兑换1新卢布。于是，有人在计算莫斯科房价膨胀倍数时，就会主动乘以1000，最终得出60万倍。

但是，这些数据和计算方法中间存在模糊和不严谨的地方，不过大家也可以从中感受到俄罗斯严重的通货膨胀。

这种计算方式最大的问题是，现在网络上流传的所谓1991年的房屋单价，很可能就是以新卢布面值来统计的，因此根本不需要再考虑新旧卢布兑换比。

就算没有60万、150万倍，除以1000后，600倍或1500倍依然足以令炒房成瘾的中国人神往？

但是，就算1500倍也架不住俄罗斯一路的高通胀啊！房价涨得再猛，在俄罗斯的通胀面前，那都只能是强颜欢笑。

1990年代初期，俄罗斯通胀率超过800%。当时中国的通货膨胀也是改革开放以来最严重的，多少呢？25.5%。

莫斯科房价真的涨得那么凶？其实看看2000年后莫斯科的房价，算上通货膨胀，也没剩多少增值空间了。

从2000年至2016年初，莫斯科每年通货膨胀维持在10%左右，以卢布计价的高端房屋（下图绿色线）价格大约上涨17倍，中端房屋（红色线）价格翻了10倍，最普通的房屋（橙色和蓝色线）价格上涨8倍。

但是如果换成美元单价，高端住宅的房价涨了不到8倍，中端不到五倍。而在这期间，俄罗斯的年平均工资从2.7万卢布，上涨到40.8万卢布，涨幅比房价高多了。

（2000-2016年莫斯科不同地区房价走势，左侧卢布计价，右侧美元计价；TheUnz Review）

02

没有一千万别来莫斯科炒房

不揣个上千万去俄罗斯炒房，你连选到好房的资格都没有。

以中国人海外置业的一贯套路，在陌生环境里投资，最稳妥的当然首选一线城市市中心，在俄罗斯就是莫斯科和圣彼得堡。

以首都莫斯科为例，6月份的房屋单价约为2.5万人民币，但莫斯科的房地产市场低、中高端之间价差非常大。

中高端市场主要集中在中西部和西南地区，普通住宅市场主要分布在东部、南部和北部的老少边穷地区。

（1）高端住宅区比肩深圳：特维尔Tverskaya

莫斯科最核心的位置位于特维尔（Tverskaya），是莫斯科的高端商业区和最核心的地区，聚集了大量的旅游地标，著名的波修瓦剧院就位于这个区域。

（莫斯科的正中心就是特维尔）

特维尔目前的平均单价约为69.2万卢布/平米，折合人民币约7.1万。最便宜的一居室，房屋单价也需要5.2万人民币。如果要在这里买个一百平以上的，哪怕是最普通的公寓，也是八百万人民币起，遍地都是千万“豪宅”。足以比肩深圳的房价。

(莫斯科特维尔区域二手房均价，数据来源：RLT24)

俄罗斯最贵的三间公寓就在特维尔。据俄罗斯房产网站mirkvartir的介绍，这三间公寓面积都超过400平米，每月仅租金就高达187万卢布，相当于18万人民币。而在莫斯科，普通公寓的租金大概在16万卢布。

（2）中端住宅区比肩广州：索科尔Sokol

索科尔（Sokol），是莫斯科中产阶级较为集中的区域，有四所大学和一座工业博物馆。

这里的房价也不便宜哦，平均单价29.8万卢布/平米，大约相当于30625元/平米，与广州目前的单价相当，而且是越大单价越高。一居室单价几乎只相当于大户型的一半。如果要购置一套100平左右的公寓，也需要准备400万大洋才有底气选房。

(莫斯科索科尔区域二手房均价，数据来源：RLT24)

（3）普通住宅区约等于武汉：维基诺（Vykhino）与祖莱比诺（Zhulebino）

（维基诺地铁站所在位置）

维基诺的房屋均价在14832人民币/平米，略低于武汉的均价。不过到了这个区域，房型越大，单价反而越低。在这里，一百万人民币就可以买到三居室了。

(莫斯科维基诺区域二手房均价，数据来源：RLT24)

（祖莱比诺地铁站所在位置比维基诺还要偏远）

祖莱比诺（Zhulebino）几乎都快跑出莫斯科了，属于外围地区，均价15237元/平米，略高于维基诺的价格。当然也可能因为地广人稀，所以各个户型的面积明显要比维基诺的大。

(莫斯科祖莱比诺区域二手房均价，数据来源：RLT24)

过去十几年来，莫斯科的房价主要是由高端住宅带动起来，要想在俄罗斯选到相对保值的房产，投资预算至少要在一千万人民币。

03

汇率是俄罗斯房产投资最大风险

在俄罗斯投资房地产，最大的风险并非房价下跌，而是汇率波动。

俄罗斯的房价与汇率，是一对难兄难弟。

面对目前中国的楼市困境，大家总在猜测我们会选择日本模式保汇率、弃房价，还是俄罗斯模式保房价、弃汇率，还是中国的特色模式既要……又要……还要……。

汇率走势反映的是国际社会对一国经济的预期。作为一个自身经济极度依赖能源贸易的国家，俄罗斯的经济、汇率与石油价格紧密挂钩。因此一旦国际油价出现大的变动，卢布兑美元的汇率，就是一幅心脏病人的心电图。

（美元对卢布汇率与国家油价明显反向变动；金十数据）

卢布的汇率就像被油价牵着鼻子走。2014年欧美各国纷纷制裁俄罗斯，再加上国际油价大幅下跌，卢布汇率也跟着跌跌不休，当年的资本外流总额达到了1540亿美元，让卢布汇率雪上加霜。

此时即使俄罗斯央行将基准利率从13年的5.5%上调至17%，并动用外汇储备对冲汇率下跌，但依然止不住卢布暴跌的局面。无计可施的俄罗斯央行，在2014年11月10日宣布了放弃对卢布汇率的自动干预机制，随后卢布2个月又下跌50%。

今年，同样的一幕重演。4月上旬美国对俄罗斯实施制裁后，一周内卢布汇率就暴跌9%。

在这样一个汇率风险极高的国家，除去通货膨胀之后增值收益所剩无几，还要担心被卢布贬值通通吃掉。没有敏锐的国际视野和汇率监控，请慎重考虑俄罗斯置业！

04

在俄罗斯置业，交税交到心绞痛

在俄罗斯，外国买家从购房到持有，再到出售，交税环节一个也跑不了。

外国人在俄罗斯与本地人一样有权购买房子，不过也别指望着有什么优惠政策，或者购房之后对长期居留签证甚至永久居留卡有什么帮助。

据GlobalProperty Guide的统计，俄罗斯的房产交易中涉及的税费，是欧洲最高的。

房产成交时需要缴纳中介费，200万美元以下的房产中介费为2%，200万美元以上房产中介费为5%。

每年的持有成本包括0.1%-2.2%的房产税，以及物业管理费。这主要取决于房屋所在的地区和小区。

此外，外国人持有的房屋用于出租时，需要缴纳20%的租金收益税。五年之内出售房产时，如果有增值收益，还需要缴纳20%的资本利得税。

如果有幸在莫斯科选到了心宜的房产，等你躲过了高通胀，躲过了汇率跳水，躲过了高税收，可能只剩下情怀了吧。