钜派:即将到来的惊天一跃

研究房地产融资,才知道的钜派。正好被友人拉到钜派的交流会,我是认认真真从头听到尾,因为涉及我比较关心的房地产融资问题,也与倪建达倪总有机会近距离交流,脑洞大开,受益匪浅,写一点心得。

作者:释老毛

研究房地产融资,才知道的钜派。正好被友人拉到钜派的交流会,我是认认真真从头听到尾,因为涉及我比较关心的房地产融资问题,也与倪建达倪总有机会近距离交流,脑洞大开,受益匪浅,写一点心得。

一、第三方理财:天高任鸟飞

钜派2017年四季报和年报很亮丽,得益于业务的扩张和佣金率的提升,2017年第四季度净收入为人民币4.6亿元,较去年同期的人民币3.39亿元增长35.9%,2017年全年净收入为人民币17.06亿元,较去年的人民币11.28亿元增长51.3%。对应业绩的高增长,公司宣布2017年每ADS发放0.6美元现金股息,较2016年的0.5美元股息增长20%。

靓丽的一贯的,从2010年创业开始,财富管理产品销售金额就呈现井喷之势。2012年到2017年的复合年均增长率竟然达到了81.2%,营业收入年化增速是100.9%,净利润年化增速是74.8%,这个增速很可怕,基本确立了在第三方财富管理领域的领军地位。

钜派投资能长期保持高速增长主要是还是行业空间大,根据招商银行&贝恩发布的《2017年私人财富报告》数据,中国高净值人群保持高速增长。以可投资资产超过1000 万元作为高净值人群标准,截止 2016 年末, 我国高净值人群约增至 158 万人,拥有可投资资产总规模约 49 万亿元人民币,预计未来增长速度能保持19%。

可以预见,中国经济保持目前的高质量增长,造富能力非常强劲,而且持续性高,按这个增速,估计实现两个一百年目标的时候,中国的中产阶级人数比欧洲总人口还要多,高净值人数比瑞士总人口还多。财富管理行业是绝对的朝阳行业,目前仍然处于快速成长期,未来看不到天花板。目前,第三方理财机构市场占比非常低,只有大概1%多一点;而在欧美等发达国家,第三方理财公司占据财富管理市场份额的60%,在港台是30%,可以说,海阔凭鱼跃,天高任鸟飞!

钜派投资和诺亚财富,这两家公司有很多比较分析的资料,不多说了,我的看法是都不错,财富管理的大海里容得下两条大鱼,各有各的特色。

钜派的特点是专注。聚焦房地产,严守能力圈,“深耕地产,稳健投资”。因此在产品结构上主要是固定收益产品,特别是房地产固收类产品,2017年固定收益类产品占钜派产品总数的83.7%,其中房地产固定收益类产品占产品总数的57.9%。虽然相对单一,但比较能获得高净值客户的认可。2017年钜派活跃客户的重复购买率提升了5.3%,达到60.9%。重复购买率是个评判财富管理公司的核心指标,体现了公司品牌和客户黏性。高净值客户是社会金字塔尖上的一小撮人,在这个人群里,品牌和口碑非常重要,尤其是财富管理行业属于高度信任型的关系,一旦信任消失,就很难挽回,而高达60%复购率说明钜派已经通过多年的稳健、出色的表现赢得了一大批忠实的高净值客户。

诺亚的特点是全面。客户能力很强,服务很周到,汪静波美女老总有种女性独特的柔性,销售推产品的能力很强;产品也比较多元化,股权私募、固定收益、二级市场、新三板等构成矩阵,产品结构不断因时而变;转型的歌斐资产切入资产管理领域还是比较成功的,管理的资产规模已达1000亿以上。

两家公司比较:诺亚市值是26亿美金,钜派市值是6亿美金,相差四倍;估值上,诺亚是27倍PE,钜派是13倍PE,相差一倍。而在营收、净利的增速上,钜派是+51%、+97%,诺亚是+13%、+20%,钜派明显高于诺亚。两者比较,钜派显然是相对低估的。

二、房地产四限:转型迎良机

低估并非没有理由。市场担心的是2018年的业绩。在财报中,钜派对2018年一季度的展望,净收入增速是8.5至13.9%之间,比较谨慎,所以一季度的财报应该会有一个短暂的调整。这不奇怪,是房地产调控和理财监管新规的必然。

2017年2月,中国基金业协会出台监管细则(“4号文”),明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划,地产私募融资大幅收缩。2018年1月份证监会发了很多文,重新规定了行业的游戏规则。因为钜派大约三分之二的业务来自于房地产的固收产品,不可避免受到影响。

倪总在会上坦言了可能面临的监管风险:

“第一,银行委贷的通道都停了;

第二,证监会也停止了固收类基金的备案;

第三,信托的通道也被限制了。

所以大家就充满了担心,包括我们的投资人也会非常的担心。”

与2017年的高速增长相比,2018年必然会有一些调整,不过倪总的思路又让投资者看到希望:钜派在2018年还会充分发挥既有优势,继续深耕房地产,但产品可能从固收类转向房地产私募股权融资。

以我对房地产行业的理解,这一调整路径是非常正确的。在严厉的调控压力下,房地产企业资金链的一紧再紧,现金回笼压力山大,IPO、信贷、发债、信托一概从严,传统的融资渠道几近关闭。在这样的背景下,房地产私募股权基金灵活多样的投融资方式是得天独厚的,是一片蓝海。

实际上,这也是房地产业的大趋势。现在房地产公司越来越多楼盘采取合作开发的形式,我们会发现房企的合约销售金额与权益销售金额相差极大。很多房企的激励创新,推行内部合伙人制,本质就是内部员工募资开发房地产项目,收益极高,也有效激励了员工进取心。合伙人制最成功的当属碧桂园,这是碧桂园今年夺冠的秘密武器,据说有员工一个合伙人项目能获得8位数收益的。真正的地产私募是股权融资,地产项目获得融资而不增加杠杆,不用还本付息,只需分享开发收益。若为表内项目(房企持股高于50%),基金持股体现为少数股东权益;若为表外项目(房企持股低于50%),房企按持股比例计入长期股权投资。相比贷款而言,募集资金投向不受限制,可以拿地,可以开发,可以并购,灵活多样,更符合房企的真实需求。

目前的金融去杠杆,房地产行业受到四限政策(限购、限贷、限价、限售)的制约,很多房企资金链及其紧张,不时听到某某房企甩卖资产筹资的新闻。在资金供求不平衡的条件下,无疑增加了钜派的议价权,因为钜派的房地产基金是房企的资金供给方。议价权的提升,可以挑选大型房企和优质项目,好的投向又有助于钜派吸引高端客户,提升佣金费率。按照倪建达的说法:“过去需要自己出去找项目,现在都是项目方主动找上门,小的房企我们根本不谈。”

正是因为拥有这样的底气,所以倪总在交流会上也明确表示对2018年全年的利润增长非常有信心,第一季度的调整之后,钜派就将迎来丰收期,所以当下钜派低迷的股价,对于投资者来说是一个很好的机会。

至于这些房地产融资项目是否巨亏,房企破产,房市崩盘,用房地产公司融创的业绩发布会上孙宏斌的话回答最给力:“我就最烦什么中国要崩溃了,房地产要崩溃了,融创资金链要断了,你看看这是什么基本面,中国会崩溃吗?房地产会崩溃吗?融创资金链会断吗?扯蛋,不可能的,都什么脑子啊?看看我们的现金流和土地储备,不可能的,那都是智商多低的人说的……”

对于普通的投资者和投资机构来说,房地产私募股权基金是一种具有一定风险的资产类别,不同房地产项目的投资收益仍有一定差距,单只房地产PE能够投资的房地产项目相对有限,其投资的项目也会参差不齐,投资人很难去甄别和筛选。

但是钜派拥有专业的房地产投资团队,投资管理层皆拥有超过十年的房地产行业经验,通过团队专业的尽调、筛选、风控层层把关,能够筛选出高质量低风险的房地产股权项目,而且也能够通过投资不同的项目,分散单一项目带来的风险。钜派作为房地产私募股权行业的重要投资者,必将以其专业化、高效率的投资优势,为投资人带来更优厚的投资回报。

三、开拓蓝海:钜派显优势

钜派虽然是一家第三方财富管理公司,但仔细看,不难发现其具有天生的房地产基因,房地产就是它的能力圈。钜派的管理层由资深的房地产从业者和金融从业者组成,其管理层有着深厚的房地产背景和资源。在固收时代,一直与钜派保持合作的房地产企业超过50家,而且都是一二线大型房企。 房地产基因是钜派有别于同行的护城河,也决定了钜派在当前形势下比其他同行业公司更具有优势。

公司高管:

倪建达,公司董事长兼首席执行官。历任:上海城开(集团)董事长,上实城开董事局主席和上海实业控股执行董事、副行政总裁,中国房地产行业协会副会长。

周忻,公司董事。现任易居(中国)控股有限公司董事长、总裁(CEO)

倪总是地产老兵,曾在上海国资委旗下的城开集团担任高管近20年,拥有35年房地产运营管理经验,对地产行业有着深刻的理解和敏锐的嗅觉。周忻就不用说了,易居中国旗下的克而瑞,是每个地产股投资者长期必看的网站,国内最著名的房地产信息和数据平台,拥有强大的房地产资源。

目前贸易战不断升级,PPP又明令收紧。出口要打贸易战,消费有房地产调控,投资再来个基建PPP一刀切,这是天朝经济的不可能三角。你不可能同时玩三个球还一个不漏。最终倒逼政府会取舍,有保有弃,有松有紧。2008年的时候出口比贸易战实际开战还差,断崖式下跌,为了启动内需,还不是靠放出了“4万亿”的铁公基和房地产?现在比贸易战更疯狂开打的是二线城市的抢人大战,抢一个大学生落户就是抢了至少四个家庭的购买力……以前分税制是中央拿走大头,现在别说分税制,连国地税都合并了,地方剩下的唯一财源就是经营土地。所以,从中央到地方,房地产都是压箱底的大牌,政府对房地产只会力保,不会死搞。

总之,大的趋势是:高净值人士越来越众多,房地产融资越来越迫切,财富管理行业没有天花板,监管有风险,调整是必须,但钜派拥有房地产基因,也在能力圈之内,良好的机遇就在面前,所以钜派一定能成功开拓一片蓝海。

倪总是个牛人,能短短几年把钜派做上市,并且做到第三方财富管理的领军企业,相信他就是那个带领钜派走出埃及的摩西。

来源公众号:毛有话说

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