中国金茂(0817.HK):万事俱备,只欠“混改”东风

2017-11-09 15:44 兴业海外宋健 阅读 3103

作者:兴业证券海外研究

我们的观点: 近期公司的股价较高点已有25%的回调,反应了市场对公司未来销售的悲观预期。我们认为,中国金茂的主要项目位于一线及核心二线城市,且产品定位中高端改善需求,“金茂府”成为公司的拳头产品,我们看好未来一、二线城市的市场,公司将受益。另外,公司的土地一级开发业务不仅为公司带来土地增值的超额收益,还将成为公司获取土地储备的重要途径。我们维持公司的“买入”评级,提升公司目标价至5.10港元,相当于NAV折让30%,相当于2017-2018年的12和10倍PE,较现价有40%的上升空间。“混改”的进展将成为公司股价的重大催化剂。

合约销售稳步推进,全年销售目标无忧: 10月份公司合约销售金额和面积分别为51.98亿元和19.8万平米,同比增长32%和39%;1-10月份公司累计合约销售金额为416.6亿元,同比增长42.2%,合约销售面积为176.1万平米,同比增长39%,合约销售均价超过23000元每平米。另外,公司的南京青龙山土地一级开发项目累计出让3块土地,合计金额40亿元,公司总的销售金额达到457亿元。市场担心在严格控制预售证的情况下,公司完成全年销售目标有难度,公司已经挂牌北外滩两栋写字楼,总货值超过200亿,预计年底可完成签约,因此,全年销售额将接近700亿元,全年销售目标无忧。展望2018年,公司可售货值充足,有望提前冲击千亿销售规模。

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土地一级开发持续贡献超额利润: 截至目前,公司的南京青龙山项目累计出让三块土地,其中一块由公司自己获取,这三块土地预计到2018年做收。由于政府限价,出让均价有所回落,但公司的利润空间仍然很高。公司新拓展的5个全新土地一级开发项目正逐渐落地,温州项目公司已经获取了近60万平米的土地。该业务成为公司的一大特色,不仅带来土地增值的超额收益,也成为公司未来获取优质土地储备的独特方式。

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超强的拿地能力是公司的核心竞争力: 在土地市场竞争激烈的情况下,公司拥有多种拿地方式,除了招拍挂,公司还可以通过收购,土地一级开发,以及母公司的项目孵化来获取优质土地储备。公司今年加大拿地力度,积极获取优质土地储备,为后续销售高增长打下基础。1-10月份累计获取28个全新项目,均位于重点城市,预计总建筑面积达到600万平米,公司的权益建筑面积为280万平米,总计土地款超过800亿元,公司权益土地款约400亿元,权益比例达到50%,有效的分担公司的风险及财务压力。公司进入了多个新的城市,如成都、温州等,城市布局更趋完善,可支撑更大销售规模。

“混改”东风激发企业活力: 公司的“混改”正按照预定计划稳步推进当中,管理层也将在混改后继续增持公司股票,“混改”的完成将大大激发企业的活力。公司自2016年以来,加大了土地的获取,母公司在业务上的支持力度空前。在接下来几年,公司将保持高速增长,5年实现2000亿的销售额,公司的综合开发和运营能力是行业内稀缺的。

财务实力雄厚: 截至2017年中期,公司平均融资成本为4.59%,处于行业较低水平,凸显公司雄厚的财务实力。净负债率约65%,公司持有超过200亿元的现金,财务风险处于可控的范围内。公司刚刚发行了3亿美元年息4.875%的次级担保永久资本证券,补充了运营资金,公司的融资通道畅通,融资成本优势明显。

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风险提示: 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、公司销售不及预期、土地一级开发出让土地不及预期。

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