专访陈坤耀:拆解楼价不跌之谜 香港做超级联系人?

2017-11-09 14:11 学而思 阅读 14673

今年72岁的陈坤耀,本地经济学者,曾出任岭南大学校长12年,定位做博雅教育,走小而精路线打出名堂。七十年代末已北上深圳考察,见证中国改革开放后的第一波经济起飞。30多年后中国经济转型,由制造出口转为服务业,在深圳成立前海特区,准备第二次起飞。今次陈坤耀参与其中,3年前他北上出任深圳前海创新研究院院长。   

由旁观者变成参与者,陈坤耀对内地体制有更深体会。今年8月他离开前海的研究院,回港接受本刊专访,直言其前海经验,让他相信前海取缔不了香港。究竟他在前海有甚麽经历,令他相信「香港还有大把机会」?此外,他从中国因素解开香港楼价升不见顶之5大迷思。仍然关心香港教育的他,又详谈近日创出HELP理念,让年轻人应对人工智能新时代。最后,他还教路退休投资。   

有问必答的陈坤耀,且听他的快人快语。 

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 72岁

1979至1995年任港大亚洲研究主任 1991至1992年  

任立法局议员1992至1997年  

任行政局议员1995至2007年  

任岭南大学校长2014至2017年8月 

任前海创新研究院院长现为香港金融管理局香港金融研究中心顾问委员会主席、港大专业进修学院董事局主席 

楼市篇:拆解楼市五大迷思   

访问「埋牙」第一个问题,不能不问楼巿。记者访问陈坤耀之时,楼价仍然有升无跌,蓝筹屋苑、居屋甚至公屋破顶成交消息不绝。楼价何时回落?记者热切眼神期待答案,陈坤耀答得滋油淡定:「短期来说还会升。」教授一边分析本港楼价仍会上升的原因之际,同时暗暗拆解了楼巿五大迷思。 

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香港楼价高企,已跟港人购买力脱鈎 

楼价升不见顶?   

前特首董建华曾经说过:「中国好,香港好。」但陈坤耀谈楼巿时说:「上面(指内地)个楼巿不好,这边边(指香港)楼巿就旺。」中港楼巿关系似摇摇板,我跌你升,背后原因是内地流动资金充裕,当内地收紧楼巿,资金便流入香港。   

自从十九大期间国家主席习近平说:「房子是用来住的,不是用来炒的。」内地压抑楼价措施不断「加辣」,针对买家有限购和限贷,卖家即发展商亦被要求限售及限价,令内地楼价升幅放缓。内地买楼制肘日增,香港则是开放巿场,即使本地楼市也有辣招,陈坤耀笑笑口说,内地的辣招辣得多,因此香港楼巿面对的是国内13亿人口的巿场,「香港是一个完全开放的地产巿场,受外来购买力的影响很大,外来之中一个重要因素是国内,所以上面(指内地人)买唔到,就过来(香港)买。」   

加上香港没有限制外国人拥有物业权,「泰国最近我都有去看楼,」陈坤耀买泰国楼?「我不是要买,只是探亲顺便去了解一下。一般而言,那边一幢新楼开售,有50%不能卖给外国人。」欧洲如德国也有相类限制,香港的楼市则面向全世界。 

息魔降临楼价照升?    

美国自去年开始加息,若香港跟随,楼价可能有望回落。但陈坤耀认为美国汲取了1987年金融危机的教训,会温和地加息,加幅不会冲击到楼巿。他指当时美国联储局局长格兰斯班(Alan Greenspan)推崇紧缩的货币政策,做成流动资金流量不足,结果不仅美国,甚至全球出现股灾,港股亦要停巿4天。陈坤耀认为基于历史教训,相信美国缩表不会太紧,否则令整体经济受不住,重演87股灾。   

「所以我估计现时美国加息会很温和,联储局利率加1厘至1.5厘,以联邦基金利率来说,最多不会超过2厘,是可承受的水平。」他指对于疯狂炒家来说,多1厘利息事关重大,但对买楼自住的用家来说,「有30至40年回本,加上浮动息,即使定息,但现在利息仍是低水平,我看不到加息对楼巿会带来冲击。」 

加息炒家会撤退?   

坊间有说法,指息率过低令借钱买楼有利可图,当加息至某个水平,借钱买楼难以获利之时,炒家自然撤退,陈坤耀斩钉截铁的说:「我话你听︰不会﹗」他指有部分内地或外地资金投资港楼或外国房地产,不放售只是放租,即使回报低于2%,比每年稳赚2%无风险的美国国债还要差,但这些人依然入巿买楼,不买美国国债,看来是不理性投资。   

他认为原因是部分投资人只求方便,「在世界反洗黑钱、反恐潮下,部分人去银行开户口难,莫讲开证券投资户口,去大行开户一样,要提交很多资料,但买楼就没有这些限制。」这解释部分内地人喜欢在外地「扫楼」买,而这些人不求回报入巿买楼,最后也能在楼巿升浪中获利,可说是额外收获。

 楼巿周期近尾声?   

陈坤耀认为楼巿周期是否到结尾,要等黑天鹅出现,「必定有个周期的,看甚麽时候、某些原因触发楼价下跌。外面很多人买楼是投资保值,对价钱波动很敏感。如果出现波动,未必是直接,但波幅大的话,令外界资金对港楼的兴趣大减,香港楼价就有机会回落。」但引发楼价波动的因素,可能是来自内部,例如香港出现经济或社会或政治不稳定,「但这是任何人都不愿见到的。」   

从宏观角度去看世界经济大周期,他指十年前的经济周期,由盛转衰,经济成长的跳动幅度,由上升超过10%跌至1%至2%,但近年的跳动幅度变窄,30年前的经济大衰退不会出现,原因是现时的财政政策较完善,其次是国际间很多政策互联互通,「现在世界经济有波动,但属平稳的波动,不会像以前大起大落,或者每十多年就有一个大波动。」   

令港楼价有机会回落的另一关键,他认为是内地的流动资金出现紧缩。陈坤耀指现时内地楼巿趋淡不是由于流动资金收紧,而是政策所致,政策并不影响香港,反而令更多资金流入香港楼巿。其次是除非中国经济严重硬着陆,「但我看不到有这样的情况,最近的经济数据显示,内地经济还有回稳,GDP(国内生产总值)在新常态下估计有6.5%至7%,今年似乎靠近7多过6.5,外界估计达 6.7%至6.8%。」因此他预计港楼价还有上升能力。 

资助房屋可解决问题?   

香港的楼价升幅,与港人收入的增长已完全脱鈎,上车路遥遥难追。陈坤耀自言不是房屋专家,不过他认为解决之道,不是增加供应量,也不是学新加坡让八成人住公屋,而是将楼巿巿场一分为二,「真的要设一个防护栏,要有向内的巿场(Domestic Market),因为香港巿场太开放,我们地方小要做开放型经济,就没法避开外来的冲击,但你有一个巿场是给本地人的,就会似保护罩。」   

他认为此时此刻的香港,不可能复制新加坡模式,「毕竟新加坡建国几十年,第一天就着手做这件事,我们得另想方法。」他构思的向内楼巿巿场,由政府定出机制,界定买卖资格等。他又提出向内巿场可采用公私营合作,「地产商赚了多年钱,现在企业讲CSR(Corporate Social Responsibility),企业有社会责任,回馈社会。」   

此外,他认为土地是本港珍贵资源,并由政府主导买卖及规划,「有点是计划经济」。可是现时本港的土地资源出现扭曲,政府收入之一是把地卖给发展商,地产商买地后建楼赚取正常利润,但地产商在没有完全竞争的巿场下,获得的利润比政府卖地获得的要高。「原本政府有限制及主导土地分配,应可获得大部分利润,然后再将获利分配到社会上,但现在是地产商获得比正常要高的利润,令他们利用所赚发展其他行业,成为大集团大企业,有很大影响力。」 

 中港篇:香港角色 不会消失   

现时陈坤耀担任港大校外专业进修学院董事局主席,但过去三年若要找他访问,可能要去深圳。因为他出任前海创新研究院院长,今年暑假记者约他在深圳见面,他答:「现在我没有在那边工作了。」他解释院长合约为三年期,他在2014年上任,今年8月期满离职,离开还有另外原因,但他先由北上经验谈起。

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前海要发展做中国曼克顿,让内地的金融及专业服务业与国际进一步接轨。图为前海自贸区的商场。

前海不能取代香港   

时间回拨到1979年。当时40出头的陈坤耀,站在深圳蛇口,眼前一片荒芜,这是他第一次踏足中国做考察。邓小平刚宣布中国改革开放,深圳成为特区,「当时蛇口赤湾要搞工业,我开始研究经济特区,因为我是发展经济学的研究学者。」中国第一波经济起飞深圳为起点,自此他经常往内地考察,并到内地多所大学任客席教授。   

30多年后,中国进入新常态,经济结构转型,由制造出口转轨到内需及服务业,准备第二次经济起飞,起点也是深圳。深圳前海成立特区,前海成为特区中的特区,要成为未来的中国曼克顿。当时前海成立一所研究院,目标是做现代智库,陈坤耀获邀做院长,他一口答应,认为这是难得的机遇。「改革开放35年后可以亲身去做,参与第二次经济起飞,而且是第一身参与,很有历史意义。」   

切换旁观者身分,置身在制度中,陈坤耀对内地体制有更深层的观察和体会,其中一个发现,是前海取代不了香港。「虽然前海已经是先行先试,但它都不可以取代香港,始终香港是一国两制,有边界。」他所指是内地制度令很多事情根本难以跟国际融合,以互联网为例,内地没有资讯自由,不能上外国网站。他透露原先计划准许在前海范围内开放网络,最后没能实现;另一例子是前海试行普通法,甚至开放领有内地律师执照的港人律师在内地打刑事官司,结果也没有做到。   

他指前海是按邓小平模式去做,即不能全国一齐开放,要先找城巿做试点,而前海就是金融开放试点,但金融专业服务的开放很危险,要谨慎处理,「所以箍在15平方公里内的小小地方,同时有香港支持,把安全幅度拉到最高,但很多事最后也不能做。」 

国家框架下的限制   

陈坤耀进一步解释,「始终有一个更大的框框」,涉及国家安全或利益层面的制度,无论如何都不能动摇,即使是特区,容许创新并先行先试,也不能跳出大框框。「很多涉及政治或国家安全的考虑,尤其是地缘政治紧张,我们不能怪责中国,很多事情要设限制。」   

以管理前海的管理局为例,原先计划是一个法定机构,类似香港的机场管理局模式,由政府条例监管,同时邀请社会人士及一两位官员组成董事局,自负盈亏,如此模式的好处是商业运作但有法规监管,陈坤耀指:「最后做不到,因为怎可以没有官员去管?叫社会人士去管?结果更多加几层架构,有管理局,还有管理委员会,也是政府官员,委员会又要去巿政府,跟住又有省政府。」   

他又透露自己做研究院院长时,现代智库做独立研究,虽然院内没有党组织,却受指导单位影响。这是否他不续约离开的原因?他指由于行政不稳定,「是人事问题,几年间换了3个局长,换得太频密了。」他指前海需要很快和集中去建设,但一换局长,下面的人又换,每次换人要磨合,紧随是制度路向转,很多事得重头做,他直言:「真的很困难。」   

前海的限制,凸显了香港的机遇。陈坤耀表示:「香港的角色不会消失,比起中国,不要说全国,即使只说前海,想复制香港的一套,取代香港的专业服务,但这不像制造业,搬厂搬机器搵工人就可以开工,制度是搬不到的,依制度而行的专业服务也不会做到。」 

善用经验人才优势   

他指进驻前海的公司绝大部分来自国内,国内公司当然觉得前海好,相对较开放,但香港或外资公司要签约或做调解,都宁选在香港做。虽然也有港资或外资公司选择到前海,他认为主要有两大原因:一要抢新政策头啖汤,如跨境人民币服务;其次是享低税优惠。   不论管理经验、金融人才、法制背景等,他认为香港都占有优势,而这些资源不是内地一天能复制,「前海希望可以吸引香港的律师、会计师,甚至金融机构上去,建设另一个香港,但莫说是另一个香港,即使只是Ecosystem(生态)也做不到。」陈坤耀直言香港还有「大把」机会。

如何做好超级联系人? 

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陈坤耀指香港的完善及开放制度是优势,在一带一路及大湾区中能担当重要角色   

对于近日提出的粤港澳大湾区机遇,他指出这是一带一路中海上丝路的一部分,在大湾区有三个重要领导城巿,分别是香港、深圳及广州,而香港在金融方面必定是担当主宰角色,并且身负内部联系角色的重任,他指内地不少企业要出外投资,会先来香港成立公司。「钱先来了香港,才出去周围走,尤其是去东南亚,香港是平台,很多国内企业来香港,着眼不是香港。」   

他透露曾经跟香港官员讨论联系人的角色,但联系甚麽人、怎样联系等对方均没有答案,他指当时前任特首梁振英都在,「他们真的不明白香港的重要性,在于我们的制度,公司很多事在国内做不到,因为上面考虑国家安全、思维不同等,于是他们要利用香港做跳板出去,我们直接做联系是金融、集资方面。」

教育篇:搞创意 要文理兼备   

陈坤耀自1995年担任岭南书院校长,当时岭南仍未升格大学,直至回归后,他2007年退休,当了校长共12年,一直以博雅教育为定位。不过他每次访问提起博雅教育,总按不住要澄清︰「很多人误会,博雅教育英文Liberal Arts,这只是简称,其实不是只得文科,而是Arts 和Sciences,文理都有。」至于博雅教育这名堂,他有点得戚的说,是他搞出来的,「要有branding 嘛。」 

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现时不少中小学力推STEM课程,让学生学习基础科研。 

新高中文理分流严重   

今时今日香港地,讲教育要创意培养,如何迎战AI(人工智能)时代成为教育重点,中小学推STEM(科学、科技、工程及数学)课程如火如荼,小学生变身科学家,砌机械人、编写程式。陈坤耀又得戚的说:「我20年前已经讲,IT的年代博雅教育愈重要。」博雅教育推小班、师生互动,启发学生创意,有思考力及适应力。 

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陈坤耀在岭大当校长12年,带领学院走博雅教育路线   

不过,他认为STEM课程不够,近一年他弄出个HELP出来,称要跟STEM成为一对。「点解我要做博雅教育,现今世界已经不是Science is Science(科学是科学),以前发明蒸气机出来,即刻知道怎用,但现在你发现重力波,如何应用到现实,就需要创造力和适应力。」他认为STEM着重科学基础研究,如何将应用科学转变成产业,需要有文科根底去激发,于是他提出HELP,即是历史(History)、伦理(Ethics)、文学(Literature)及哲学(Philosophy)。   

他列举中世纪达文西(Leonardo da Vinci)到苹果手机创办人乔布斯(Steve Jobs)等创意先锋,都是文理兼备的人,「Steve Jobs过身前有一次公开活动,介绍iPhone,开宗明义的说,iPhone不是科学,也不是科技,而是艺术(Art)。」为何是艺术?因为他将早已有的发明,例如触控萤幕、通讯科技等组合后展现出来成为iPhone,如何组合展现正是一种艺术的杰作,因此文理要互相冲击兼容。「所以只有STEM,没有HELP是没前途的。」   

陈坤耀用心良苦「度」了HELP出来,无非要平衡现时教育中重理不重文的风气,他坦言当年新高中改制,就是不想学生太早文理分流,知识面变狭窄,结果事与愿违,改革后文理更加严重分流,「新高中行了多年,是时候要检讨。」 

科研人员出路狭窄   

此外,除了要有HELP的激发,他指香港还缺一个创意生态环境,「即使STEM课程培育了科研人才,他们除了当中学老师,还可以做甚麽(工作)?香港没有研发公司容纳这些人才。」他又指这些人才去创业,创业失败后根本没有后路,而创业被形容为九死一生,大部分人会失败,「换在美国矽谷创业,失败了可以去Google、Microsoft等科技公司打工两三年,东山再起去创业,香港有没有这样的生态环境?」他指香港科研投入投入占整体本地生产总值(GDP)仅0.7%,当中大学院校占多数,是少之又少。

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香港科研集中在大学,科研人才出路相对狭窄   

香港要吸引世界级科研公司进驻,谈何容易,毕竟本地巿场太小,陈坤耀提出,香港可以跟深圳巿场结合及互流,深圳人口达2000万,属大巿场,内地亦有大型科研公司如华为、中兴等,「假设你发展一个App,却卖给内地做,让别人赚钱,这看你怎样跟内地联系,但很多香港年轻人不愿上内地,这又是另一个问题。」 

退休投资︰买债券好过买股票   

陈坤耀从岭南退休至今已10年,谈起投资之道,他笑言︰「投资通常都没有甚麽之道的。」他指最基本就是分散投资、有限度的投资,随着年纪有不同需要,他直言年纪大了,投资当然要保本风险少的。「以我的经验,香港最好的投资,最大收益是投资楼;其次是债券,甚至挂勾有小小风险的;最难赚钱是股票,这不是小投资者可以掌握到,靠运气多于靠技术。」 

可考虑较低评级债券   

买楼需要较多资金,买债券的资金相对少,债券有定息收入,但不一定要买最稳阵的美国国债。「年轻的投资者可以考虑买些高收息债券,评级不用高的,有些中国或东南亚公司未必有评级,因为评级成本太贵,或者觉得有偏见而拒绝接受评级,因此没有评级不等于不能买。」 

他又指:「债券升跌对你没有影响,你只需要等3至5年,满期后收息,你一定有五厘息,收回成本,相当隐阵,公司中间不会执笠破产就得。」前设当然要买有实力的公司的债券。但他提醒买债券要留意条款,部分债券到期也可以无条件延续,以及在某些情况之下改变合约,投资者却以为到期自然可以本利收回,不受债券价格中途波动影响,「这些都可能只在Small print(小字印刷的附属细则)看到。这些债券的发行者可能是信誉高的企业,例如银行,投资者会因而粗心一点。」