人均50平米居住面积的重庆，淘金者梦断嘉陵江【我眼里的中国地产这十年】系列之四

作者：特姐

编者按：格隆汇会员深度思考系列文章，自前年以来，发表了数百篇经典思考文章，广受传播，洛阳纸贵。在此，格隆汇继续为大家带来会员深度思考系列文章。

今天为大家分享“特姐”的《人均50平米居住面积的重庆，淘金者梦断嘉陵江【我眼里的中国地产这十年】系列之四》。

特姐，清华大学硕士，在美国知名房企Hines做地产金融分析三年，她用最浅显的文字精准地表达自己对地产的感悟。此前分享过：

北上深的房子，还能买吗？【我眼里的中国地产这十年】系列之一

纳税人收入决定房价，二三线城市泡沫大【我眼里的中国地产这十年】系列之二

究竟为什么两年会产生8万亿的按揭？【我眼里的中国地产这十年】系列之三

此后这一系列将陆续分享出来，无不给人醍醐灌顶之感。

沸腾的2016年终于结束了，祖国限购名单上增添了很多二三线诸侯。彼时举国喧嚣之际，党中央召开了国庆会议，开会的16城以及观察员身份的4城，各自领命回去，于是雪片一般的限购限贷政策纷纷落下。武汉郑州这种人民没有充分感知仍在奋勇入市的城市，都快速出台了步步升级的调控，务必要将不清醒的人众扑倒。 

当各地渐次入冬的时候，重庆的春天来了，重庆的故事太有讲头了，多年被黄市长压制的楼市，轰轰烈烈的GDP数据，三线城市的房价，还有比这故事更能吸引迅速集结起来的各方淘金者吗？每个淘金客都已经在脑海里描绘了这个准一线城市房价的暴涨，号召了朋友圈“同去”，他们认为这是平生难得的赚钱好机会，于是伊们纷纷打了飞机，要抓住这个通向人生自由之路的筹码。

我并不想打断各位的淘金梦，我只阐述一些事实，你们自行判断。 

>>>>   第一、主城区有多少房子

大重庆几乎是一个省的概念，研究重庆房地产市场最好还是看主城区状况，主城区是传统意义的重庆市。我下面的研究都是针对主城区的。

我花了很长时间反复对照数据，以期获得最接近实情的信息。我们先来看看下面这个表吧。

1）  上表都是基础数据，来自于重庆统计年鉴。2001-2015年的住宅供应数据是住宅成交数据，1990-2000的是住宅竣工面积，2016年的是我根据别的信息估计的，存在偏差，如果谁有数据，劳烦您告诉我。 

2）  我最后采用的方法是，用2000年时点的存量加上2000年以后的增量，因为2000年以后的成交数据准确性是非常高的，比采用统计调查数据要准确的多；而2000年时点的存量因为有官方的常住人口数据，也会比2000年以前的存量估计更准确。 

3）  2000年以后的增量是3.34亿平米，2000年时点的常住人口是580万，当年的人均居住建筑面积大约是11.9平方米，那么，2000年时点的存量就是0.69亿平方米。 

那么，现在主城区存量= 2000年后新增+2000年存量=3.34+0.69=4.03亿平方米 

4）  2015年底主城区常住人口是835万，根据其前12年有数据记载的常住人口数据，平均每年增加18万，那么，推测2016年底，重庆主城区常住人口是853万。 

主城区人均居住面积=主城区住宅存量/常住人口=4.03亿/853万=47平米 

5）重庆主城区在建面积是1.6亿平方米，以其近15年的数据比例看，住宅占供应的86%，那么，推测，重庆主城区在建住宅面积是1.38亿平方米，这些在建项目会在下面几年陆续入市，我们假设这个时间是4年，那么，到2020年的主城区住宅存量达到5.41亿平米。根据其年均18万的人口增量，届时，人均居住面积达到58平米，如果按照重庆规划的雄才大略，2020年主城区人口达到980万，那么，届时人均居住面积是55平米，这不就是您要出货的时候吗？ 

幸福的重庆人民呀，要知道，上海人均居住面积只有24平米。 

国际上的都市人均居住面积有个大致的范围，大概是35平米建筑面积（转化过的）。以整个美国和德国数据来看，当存量达到供需平衡的1.3倍时，房价将进入长期的平静，除非是加大杠杆，但杠杆很快就爆掉，总体看，还是会回到均衡线上去，这就是供应充分市场的表现，这难道不是我们要追求的幸福生活吗？ 

>>>>   第二、主城区人口增量 

1）  我非常同意小学生增量决定人口增量这个概念，只可惜，找不到重庆主城区小学生增量，只找到了全重庆的小学生数据，全重庆的城镇人口，以及主城区常住人口数据，我分了三栏，呈现在后面的表格里。 

2）  全重庆的小学生数据呈现一种缓慢甚至停滞的增长状态，这几年好一些。 

3）  全重庆的城镇人口呈现正向，说明城市化的进程。 

4）  重庆主城区常住人口也处于增长状态，年均增长18万，在全国大城市中处于中等位置，近年增加比较多的，比如天津，年均增长50余万，可能跟北京人口调控有关系。

>>>>   第三、  与一线城市的差距 

1）  看重庆的GDP数据，已经与广州深圳天津很接近了，这也是大家对重庆的印象深刻的一件事情，同样的GDP, 看看深圳的房价，看看广州的房价，再不行，也要看看天津的房价。 

2）  重庆经济实力与一线很接近了吗？我觉得看GDP不如看国税数据，重庆人民生活富裕了吗？我觉得看人均收入不如看个人所得税数据，我们期望透过更真实准确数据的描述来感受经济状况。 

3）  下表的数据是2015年各地的国税与个人所得税，上海只有国税地税合计一起的数据，按照比例估计，国税大概是7000多亿。全重庆人口太多了，我没有采用这个数据平均，如果用这个数平均，重庆数据没法看，我使用了城镇常住人口数据，重庆2015年底城镇常住人口是1838万。 

4）从下表数据看，无论是国税还是地税，重庆都不处于一二线行列，不要说跟北上广深的差距了，跟杭州苏州南京天津都有不小差距，也还比不上武汉。

>>>>   第四、充足的土地供应

1）  北上广深四城土地成交数据来自于中原地产首席张大伟的数据，重庆的来自于其土地交易中心，都已经转化为建筑面积了，以资对比。 

2）  可以看出来，2006年到2016年11年来，重庆主城区共供应了2.73亿平米住宅用地，而北上广深四个城市全城共供应了3.43亿平米住宅用地，而2015年底，重庆主城区常住人口是835万，四城是7074万。 

3）再次感叹幸福的重庆，以北上广深四城11.8%的人口获得了相当于四城80%的住宅供应，11年来，重庆主城区人均获得33平米住宅，北上广深四城人均获得4.8平米住宅。 

>>>>   第五、土地对于财政的重要作用

充足的土地供应为重庆人民提供了大量住宅，同时也为地方ZF带来了巨额土地收入，下表是重庆10年来的财政数据。

1）2006年以来，地方财政收入里的税收收入共计7409亿，而同时ZF基金预算收入总计10265亿，ZF基金预算收入里绝大部分是土地相关收入。

2）  可以说，在重庆城市化进程中，土地财政收入功不可没，以后更加巨大的城市规划框架需要更多资金，土地财政仍然会起相当强的作用。 

3）  重庆ZF通过地票制度，储备了大量住宅用地，据统计，截至2015年12月底，重庆已累计交易地票17.29万亩。 

>>>>   第六、  二手房市场

新房相当于开发商IPO, 二手房才是真正的市场，而且个人的退出机制也是二手房市场，只有二手房市场成熟流畅，才值得投资，重庆的二手房成交量只占总成交量的25%左右，恐怕投资客不容易脱手。 

>>>>   第七、 未来的规划 

最后上一张重庆的规划图，虽然有山，但是，主城区的用地规划非常集中，而且住宅用地比例大，重庆居住用地比例达到33%，有人说上海是20%，上海这个数据我没找到数据来源，仅作参考。 

>>>>   结论

除了北上深，绝大部分城市的房子都只有商品属性，没有金融属性。归根结底在于供需，北上深需求大供应少，形成了“边际需求定价机制”。而别的城市很难形成，一是经济能量使得城市聚集人口有边界，二是经济质量不足以产生足够税源，只能依靠土地财政，土地供应成为地方经济活动里的一件大事。在众多二三线城市里，重庆又属于土地供应多的，充足的供应保证了市场的平稳，以一线金融属性房产投资的概念去操作重庆市场，就可能是美梦一场，不过，重庆也不会跌，梦醒之后不会赔钱，只会赔一颗热切赚钱的心。