地产调控，会把中国股市和经济砸出多大个坑？

最终，地产股还是被政策干下来了。这个周末，严厉的地产调控接踵而来，从本周五晚间到本周六，重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、贵阳先后发布楼市限售新政，部分房子2-5年内不能卖了。

目前地产已经差不多有6个月的政策真空期，而在这段时间，香港的内房股像个疯子一样的往上涨，简单举几个例子，融创今年涨了4.5倍，恒大涨了5倍，碧桂园涨幅稍微小点，但也涨了两倍多。这三只股票，号称内房三魔头，强势到没朋友的内房极大的拉动了今年港股的热度，基本是过去几年赌对了周期，上了杠杆拿了很多地，尤其是恒大和融创。这一来，也奠定了未来几年发展的基础。

周末的房地产调控，也许是大会前的献礼，但这波节奏稍微带一下，内房那汹涌的获利盘就扛不住了，今天内房股普跌，三大魔头：碧桂园（2007.HK）跌10.90%，中国恒大（3333.HK）跌8.81%，融创中国（1918.HK）跌7.51%。

今年恒指这波强势的行情，内房作为绝对的热门板块，是绝对的市场情绪风向标，不论基本面，一如15年的中国中车所代表的市场情绪，不论对于总体行情的情绪，还是房地产股的走势，三大魔头就是最大的衡量指标。

如果龙头都扛不住，那接下来的，你懂的… 

地产是周期之母，过去10 年中国经济的驱动力，最根本的动力来自于房地产，房地产销售是最重要的经济领先指标，对工业增加值增速长期也是非常吻合。 

但我们看到的就是，每次搞经济，口号喊的震天响，最后回家进门又跑去搞了房地产，所以套路这种东西，肯定还是城里人深。

现在地产的调控从需求和供给两端发力。需求端，调高首付比例，调高贷款利率，然后限购，供给端也限售，基本打死了这个市场的流动性。那么总体房价下跌肯定是个必然的趋势。

不过最近如此严重的地产调控，又会把我们带到哪里去？

一

不知道最近大家关注CPI和PPI多不多，这两个东西，一个是企业购买的一篮子物品和劳务的价格指数，另一个是消费者买到手的价格指数，PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平，理论上来说走势应该是吻合的，实际上如下图这样，在大多数的时候，他就应该是吻合的。上游的价格波动会通过产业链向下游产业扩散,，最后扩展到流通领域的消费品。

但是最近，看下面的小红框，画风却有点不对，PPI涨的飞起，CPI却原地踏步。

PPI上涨好解释，从去年开始，我们搞了供给侧改革，用行政的手段，直接按掉了很多产能，最后结果自然就是上游各种资源品不断的涨价。 

但是CPI的纹丝不动，说明了传达的不顺，或者说生产者需要接受原材料的涨价，但是生产者并不能把这个涨价转嫁到消费者头上。那这是为什么呢？ 

原因也很简单，一个字，穷。 

或者用专业点的话叫：需求不足。

二

我们真的穷么？走在北京的大马路上，凡是有套房子的，可都是千万富翁啊。从身价来说，我们当然不穷，但是我们的身价，都被套进了房产。

总体来说，我们身价越来越高，但兜里的钱却越来越少。财务上的理解就是壮观的损益表，悲伤的现金流量表。

很多人喜欢开玩笑：“这届人民不行”。我来给大家平下反，我们从数据来看下，这届人民到底TM行不行。

这张图是我国居民季度买房的新增贷款，可以很明显看到，15年开始，大家开始增加贷款买房。

那么我们到底问银行借了多少钱？ 

14年底，我国个人住房贷款余额是10万亿，短短3年，我们的住房贷款余额已经翻了一翻，达到了20万亿，同比增速都是30%多。

到了17年，房价涨的实在太快，于是政府开始出手调控，加大了对房贷和首付的要求，希望把需求压下去。而且因为房价的上涨，首付也更贵了。 

但是聪明的中国人，真是把我佩服的五体投地，他们要想往自己身上加杠杆，真是谁都拦不住。 

长贷不行咱们搞短的，什么信用卡，蚂蚁花呗，以及各种网络贷款平台，还有各种亲戚朋友的友情贷，凡是能搞钱的都去借。 

17年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿，同比增加7137亿，而去年全年消费性短期贷款仅新增了8305亿，也就是说今年短贷突然比去年翻倍还要多，难道中国人的消费观念突然向老美靠拢了么，喜欢刷信用卡了么，肯定不是啊。 

最后发现，中国人拼着命买房子，没钱借钱要买，借不到钱创造条件借也要买。 

所以，以后谁再敢说这届人民不行，拿鞋底抽他！ 

这届人民在帮国家去杠杆的道路上，是做出了卓越贡献的，如果可以的话，我建议国家给每个买房的居民戴个大大的红花，再发个小证书，上书，光荣居民，为国去杠杆。 

三

 中国居民人均可支配收入这几年的增速大概是每年8%，但是最近几年的贷款增速是30%多。

目前我国居民的可支配收入是45万亿，但是总负债已经达到了42万亿，占比已经达到了90%多，而在十年前，这个比重还只有35%，我国居民用了十年，往自己身上抗了之前两倍多的债务。

我们把这个比例往全球去看，美国差不多在100%左右，而日本的这一比例从90年代以来基本都低于100%。再考虑到我国居民不仅仅向银行借贷，还会大量向父母、亲戚、朋友借款，而后者这种隐形的杠杆是没有计算在内的，所以我们已经把能加的杠杆都加上了，中国居民的杠杆，已经加到头了，不能再加了。 

顺便再表扬一下：这届人民真NB！ 

十次危机九次地产，因为地产天然具备高杠杆的属性。现在居民已经把杠杆都加到了自己身上，万一出个篓子还不上了，是要出大麻烦的，所以国家提高首付，提高贷款利率，也是想说：乡亲们，别借了。 

想当年，次贷危机也就是可以大量0首付买房引起的，现在居民短贷付首付，这和当年次贷的0首付买房没什么大区别，如果长期不加控制，会引发系统性风险。 

好在现在央妈也是明白道理的，发现苗头不对，马上按下去。

然后你还爱炒房，没事，咱们搞限购限售，胳膊怎么拧的过大腿呢？ 

四

我们用数字算下我们现在有多“穷”。 

回到开头，房子耗费了我们大量的可支配收入，去年42万亿的可支配收入，借了4万亿房贷，买了差不多12万亿的房子，付了8万亿，再加上20万亿房贷余额的还本付息，只剩下了30多万亿可以花。但这个还不行，还得继续扣。 

如果我们再考虑居民其他负债（中国居民房贷占中负债的一半左右）和其他的固定支出，我们实际的居民自由现金流是减少的。 

我大致估算了下中国居民的自由现金流，16年的自由现金流只有19万亿左右，这个数字是过去5年的最低水平，也难怪这几年需求起不来了，家里没余粮了啊。

再大致看下今年，地产销售数据还在增长，而且经过调控，首付和贷款利率都在涨，17年上半年房贷增速30%，而居民可支配收入增速大约是8%，所以可以肯定的是，今年我们比16年还要穷。 

更可怕的是什么呢，一年全国社会消费品零售总额大约有30万亿，我们的自由现金流只有20万亿，即使刨掉固定支出和零售的重叠部分，也有几万亿的缺口，说明居民一年赚的钱根本不够花，这中间的差额，要么借钱，要么消耗存款。如果去看看17年的居民存款，几乎没有增长，因为实在没多余的钱可以存了。

五

中国经济目前正在艰难的转型期，需要摆脱过去依靠地产基建拉动的模式，切换为美国这种依靠消费拉动的模式，需要的就是增加居民的自由现金流来提高消费，因为消费的资金流动性比房子好太多，贷款周期也短，所以更容易刺激经济。

但是现状是房子消耗了过多的可支配收入和加杠杆的空间，抑制了居民的消费。所以如果能把房价长期稳定在一个合理的水平，释放买房金额和贷款空间，对于拉动国内消费是有非常大的帮助。 

中国居民杠杆基本加到顶了，再加就要死人了，而中国房地产基本就是依靠信贷拉动，所以可以预计

未来几年，整体来说房子都没有大机会，需要让韭菜再涨一涨，杠杆率再降一降。 

考虑到房地产对GDP的拉动效应，结转周期对于房地产股的影响，还有房地产板块今年对股市人气的拉动，一旦房子高位无量横盘，各种数据就考验监管的面子了。

结语

在房地产永远涨的预期下，管理不好吃瓜群众的预期，任何调控都是阶段性的。

杠杆降下来，居民收入涨起来之后，大家是义无反顾的冲进房地产的池子里，而不是去消费，从投资驱动转型到消费驱动，喊口号容易，落地太难。